Investissement immobilier à Alp / La Molina

Où acheter à Alp : au village, à La Molina ou à Masella ?

La commune d'Alp réunit trois marchés distincts. Le village d'Alp, à 1 158 mètres d'altitude et avec 1 048 habitants, se trouve dans la plaine de Cerdagne : vieux centre, lotissements de maisons et d'appartements, vie à l'année, à environ 7 km de Masella et 10 km de La Molina par la route. La Molina, 635 habitants, comprend le secteur de Supermolina et concentre appartements et chalets au pied des pistes, avec la gare de La Molina sur la ligne R3. Masella est un tout petit noyau de 41 habitants, collé à la station qui porte son nom. Depuis 1999, une télécabine relie les deux stations dans le domaine Alp 2500, si bien que l'on skie sur l'ensemble depuis l'une ou l'autre. Notre modèle situe le prix à Alp entre 2 500 et 4 200 €/m², la fourchette la plus haute de celles que nous utilisons en Cerdagne, une hypothèse de travail et non une statistique de marché.

Au pied des pistes, on paie la proximité de la neige ; au village, on gagne l'usage à l'année et davantage de services, en prenant la voiture pour skier.

Sources : Wikipédia (ca) — Alp : noyaux et stations · Wikipédia — Télécabine de La Molina - Alp 2500 · OpenStreetMap — Itinéraire Alp-Masella

Peut-on encore obtenir une licence HUT à Alp ?

Alp figure à l'annexe du décret-loi 3/2023 du 7 novembre de la Generalitat de Catalogne, avec 13 autres communes de la Cerdagne espagnole. Un nouveau logement à usage touristique (HUT) y exige un permis d'urbanisme municipal préalable, en plus de l'inscription touristique ; le plan d'urbanisme doit autoriser expressément cet usage, le permis vaut cinq ans renouvelables et il ne peut être accordé plus de permis que ce qu'autorise un maximum de 10 logements touristiques pour 100 habitants. En septembre 2026, le registre du tourisme de Catalogne comptait 301 HUT actives à Alp. Rapporté à 1 724 habitants, cela fait environ 17,5 pour 100, bien au-dessus de ce plafond selon notre calcul. En pratique, obtenir une nouvelle licence à Alp paraît très difficile, même si l'application concrète du plafond relève de la mairie. Les HUT existantes ont jusqu'en novembre 2028 pour obtenir le permis d'urbanisme, avec une seule prolongation possible de cinq ans au plus.

À Alp, la vérification essentielle consiste donc à acheter un logement déjà enregistré en HUT : contrôlez son numéro au registre du tourisme, qu'il soit toujours actif, et ce qu'exige la mairie pour le permis d'urbanisme avant 2028. Le Tribunal constitutionnel espagnol a validé le décret par son arrêt 64/2025.

Dans les immeubles d'appartements de La Molina et de Supermolina, lisez aussi le règlement et les procès-verbaux de la copropriété : en Catalogne, ce n'est pas la majorité des trois cinquièmes de la loi espagnole sur la copropriété qui s'applique, mais l'article 553-26 du Code civil catalan, qui exige quatre cinquièmes des copropriétaires et des quotes-parts pour interdire ou limiter l'usage touristique. Cette interdiction ne s'impose pas au propriétaire qui exerçait déjà l'activité et a voté contre ou s'y est opposé dans le délai d'un mois.

Sources : BOE — Décret-loi 3/2023 du 7 novembre (texte consolidé) · Govern.cat — Les 39 communes de l'Alt Pirineu i Aran concernées · Tribunal constitutionnel — Arrêt 64/2025 · Données ouvertes de Catalogne — Registre du tourisme · CAFGI — Majorités de copropriété pour interdire la location touristique en Catalogne (art. 553-26 CCCat) · Idescat — Alp en chiffres

Qu'est-ce qui porte la demande locative à Alp, et comment se répartit-elle dans l'année ?

La demande à Alp tourne autour de la neige. Les deux stations du domaine Alp 2500 sont sur la commune, et depuis le village on rejoint Masella en environ 7 km et La Molina en environ 10 km par la route. L'Idescat estime que la population saisonnière d'Alp équivaut, en équivalent temps plein annuel, à 182,2 % de la population résidente (donnée provisoire 2024), contre 132 % en moyenne pour la comarque de Cerdagne : c'est, parmi les communes que nous analysons, celle où les visiteurs pèsent le plus face aux habitants. Le train aide : la gare de La Molina est sur la commune et celle d'Urtx-Alp à environ 2 km du village, toutes deux sur la ligne R3 entre Barcelone et Latour-de-Carol. Barcelone est à environ 142 km par la route, Puigcerdà à environ 9 km et le golf de Fontanals, dans la commune voisine, à environ 3 km. Hors hiver, la demande dépend de l'été en montagne et de la vallée.

Les distances sont des calculs d'itinéraire OpenStreetMap sans trafic ni neige ; les accès à La Molina et Masella sont très chargés les week-ends de saison.

Sources : Idescat — Population saisonnière ETCA, Alp · Wikipédia (ca) — Alp : gare d'Urtx-Alp · OpenStreetMap — Itinéraire Alp-La Molina

Pour qui investir à Alp a-t-il du sens, et avec quels risques ?

Alp a du sens pour qui cherche un bien pensé pour le ski et accepte que l'hiver pèse lourd dans ses revenus. Notre modèle lui attribue le prix moyen par nuit le plus élevé de la Cerdagne, de 200 à 380 €, et une occupation de 50 à 70 %, contre 180-320 € et 45-65 % à Puigcerdà. En contrepartie, le prix d'achat du modèle est aussi le plus haut, de 2 500 à 4 200 €/m². Les risques sont spécifiques. Le nombre de logements touristiques dépasse déjà le plafond du décret-loi 3/2023 : la rentabilité suppose d'acheter une HUT existante et de la régulariser avant novembre 2028. Un hiver peu enneigé touche davantage La Molina ou Masella que Puigcerdà. Et dans les immeubles de montagne, il faut examiner charges de copropriété, appels de fonds et isolation. Le village d'Alp réduit une partie de cette dépendance, avec plus de vie hors saison.

Chez Cerdanya Invest, ces fourchettes servent de point de départ et sont confrontées à chaque bien ; elles ne constituent pas une promesse de rendement.