Acheter en Cerdagne catalane en tant que non-résident (2026)

Que faut-il avant d'acheter : NIE, compte bancaire et titulaire ?

Pour acheter un logement en Cerdagne catalane sans résider en Espagne, il vous faut d'abord un NIE (Número de Identidad de Extranjero). C'est le numéro sous lequel vous identifieront le notaire, la banque, l'Agència Tributària de Catalunya et l'administration fiscale espagnole. Il se demande avec le formulaire EX-15, le justificatif de la taxe 790 code 012 et une pièce prouvant votre intérêt économique, ici l'achat. Depuis l'étranger, la demande passe par le consulat d'Espagne de votre pays ; en Espagne, par un bureau des étrangers ou un commissariat, sur rendez-vous. La Police nationale fixe un délai maximal de réponse de cinq jours. Attention : le NIE attribué par un consulat sert uniquement aux démarches auprès de l'administration espagnole ; il ne donne pas la résidence et ne la prouve pas. Demandez-le dès le début de vos recherches, et non une fois un bien réservé.

Un compte dans une banque espagnole n'est pas une obligation légale de la vente, mais en pratique il vous servira à domicilier l'IBI (taxe foncière), les abonnements et les charges de copropriété, et la banque l'exigera si elle vous accorde un prêt.

Troisième décision : qui achète. L'achat en nom propre est le plus simple : vous serez imposé à l'IRNR sur les loyers ou sur le revenu imputé. L'achat via une société ajoute comptabilité et frais de gestion ; si la société est établie dans une juridiction non coopérative, elle paie en plus un prélèvement spécial annuel de 3 % de la valeur cadastrale (modèle 213), sauf exonérations prévues. Arrêtez la structure avec un conseiller fiscal des deux pays avant de signer les arrhes, car changer de titulaire ensuite constitue une nouvelle mutation.

Sources : Policía Nacional — Asignación de NIE a instancia del interesado · Consulado General de España en París — Número de Identidad de Extranjero (NIE) · Agencia Tributaria — Modelo 213, gravamen especial sobre inmuebles de entidades no residentes

Quels impôts payez-vous à l'achat d'un logement en Catalogne ?

En Catalogne, l'achat d'un logement ancien est soumis à l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP), géré par l'Agència Tributària de Catalunya. Depuis le 27 juin 2025, en vertu du décret-loi 5/2025, le taux général n'est plus un taux unique de 10 % mais un barème progressif par tranches : 10 % jusqu'à 600 000 €, 11 % de 600 000 à 900 000 €, 12 % de 900 000 à 1 500 000 € et 13 % au-delà. Auparavant s'appliquaient 10 % jusqu'à un million et 11 % sur l'excédent. Si l'acheteur est un grand détenteur (gran tenidor), le taux est de 20 % : l'ATC vise la personne qui possède plus de dix logements en Catalogne ou plus de 1 500 m² à usage résidentiel, ou cinq logements ou plus en zone de marché tendu, résidence principale non comprise. L'impôt se déclare avec le modèle 600 dans le mois qui suit l'acte.

Le logement neuf acheté au promoteur en première mutation n'est pas soumis à l'ITP mais à la TVA de 10 % (qui couvre jusqu'à deux places de parking et annexes acquises en même temps), plus l'impôt sur les actes juridiques documentés (AJD) de 1,5 % sur l'acte. Si, lors d'une revente, le vendeur renonce à l'exonération de TVA, l'AJD est de 3,5 % depuis juin 2025.

Les taux réduits de 5 % (jeunes de 35 ans au plus, familles nombreuses ou monoparentales, entre autres) exigent qu'il s'agisse de la résidence principale : ils ne s'appliquent ni à une résidence secondaire ni à un investissement locatif.

Sources : Agència Tributària de Catalunya — ITP: tarifes, tipus impositius i quota · Agència Tributària de Catalunya — Mesures fiscals del Decret llei 5/2025 (27/06/2025) · Agència Tributària de Catalunya — Compravenda de béns immobles (ITP, IVA i AJD) · Agencia Tributaria — Manual de IVA 2025: tipo reducido del 10 % · Agència Tributària de Catalunya — Meritació i termini de presentació (model 600)

Combien coûte l'achat au total ? Un exemple avec les taux actuels

Le coût d'acquisition d'un logement en Cerdagne catalane se compose de deux blocs. Le premier, les impôts, est de loin le plus lourd et se calcule précisément : le tableau applique les taux en vigueur de l'ITP, de la TVA et de l'AJD à plusieurs prix types. Le second bloc réunit les honoraires du notaire et du registre de la propriété, fixés par des barèmes officiels (décrets royaux 1426/1989 et 1427/1989) qui augmentent avec le prix de façon dégressive, la gestoría, dont les honoraires sont libres, et l'expertise si vous empruntez. Nous ne donnons pas de pourcentage « tout compris », car ces frais dépendent de l'acte, du nombre de lots et de l'existence d'un prêt : demandez un devis au notaire et à la gestoría avant de signer les arrhes. En ordre de grandeur, pour un logement ancien jusqu'à 600 000 €, les impôts représentent déjà 10 % du prix, et les autres frais s'y ajoutent.

Si vous passez par un chasseur immobilier, ajoutez ses honoraires : chez Cerdanya Invest, 3 % du prix d'achat.

Sources : Agència Tributària de Catalunya — ITP: tarifes, tipus impositius i quota · Agència Tributària de Catalunya — Compravenda de béns immobles (ITP, IVA i AJD) · BOE — Real Decreto 1426/1989, Arancel de los Notarios · BOE — Real Decreto 1427/1989, Arancel de los Registradores

Pouvez-vous obtenir un prêt immobilier en Espagne sans y résider ?

Oui. Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents, mais chaque établissement fixe son propre plafond de financement par rapport à la valeur d'expertise, en général plus prudent que pour un résident. Il n'existe pas de plafond légal unique : comparez des offres écrites. Ce qui est commun à toutes, c'est la loi 5/2019 sur le crédit immobilier : la banque doit vous remettre la Fiche européenne d'information standardisée (FEIN), qui vaut offre ferme, et la fiche d'avertissements standardisés (FiAE) au moins dix jours calendaires avant la signature ; pendant ce délai, vous devez vous présenter devant le notaire de votre choix, qui vérifie que vous comprenez les conditions. Selon la Banque d'Espagne, l'emprunteur paie l'expertise, et la banque prend en charge le notaire, le registre, les impôts et la gestoría liés au prêt. Le prêt est généralement signé lors du même rendez-vous que la vente.

Les pièces habituellement demandées comprennent passeport et NIE, les derniers avis d'imposition de votre pays, bulletins de salaire ou comptes d'activité, relevés bancaires, le détail des autres crédits et la nota simple du bien.

Sources : BOE — Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario · Banco de España, Portal del Cliente Bancario — Gastos asociados a la hipoteca

Que faut-il vérifier avant de signer ?

Les vérifications sur un logement en Cerdagne catalane reposent sur quatre sources publiques. La nota simple du registre de la propriété, disponible en ligne, identifie le propriétaire et révèle les charges : hypothèques, saisies ou servitudes. La consultation du cadastre donne la référence cadastrale, la surface et la valeur cadastrale, base de l'IBI et du revenu imputé que vous paierez comme non-résident ; comparez cette surface avec la surface réelle et celle du registre. La cèdula d'habitabilitat (certificat d'habitabilité) est obligatoire en Catalogne pour vendre ou louer un logement et pour ouvrir les compteurs : le vendeur doit la fournir en cours de validité. Si vous comptez louer à des touristes, vérifiez si le logement est inscrit comme habitatge d'ús turístic (HUT) et si la commune figure à l'annexe du décret-loi 3/2023, qui impose une licence d'urbanisme préalable de cinq ans. Demandez aussi l'attestation de la copropriété sur les impayés et les derniers avis d'IBI.

Lisez aussi le règlement de copropriété : en Catalogne, interdire ou limiter les logements touristiques exige une majorité des quatre cinquièmes (article 553-26 du Code civil catalan), et non la règle des trois cinquièmes de la loi espagnole. Notre guide sur la licence HUT détaille le régime de la location touristique.

Sources : Colegio de Registradores — Nota simple en línea · Sede Electrónica del Catastro · Generalitat de Catalunya — Cèdules d'habitabilitat · Canal Empresa (Generalitat) — Decret llei 3/2023 sobre habitatges d'ús turístic · Col·legi d'Administradors de Finques de Girona — Majories per prohibir pisos turístics a Catalunya (art. 553-26 CCCat)

Quelles sont les étapes de la réservation à l'acte ?

En Catalogne, l'achat d'un logement suit en général cinq étapes. D'abord, une offre acceptée. Ensuite, le contrat d'arrhes, régi par l'article 621-8 du Code civil catalan : si des arrhes pénitentielles sont expressément convenues, l'acheteur qui se rétracte les perd et le vendeur qui se rétracte les restitue au double ; déposées chez un notaire pour six mois au maximum, elles peuvent être mentionnées au registre de la propriété. Troisième étape, les vérifications et le prêt, menés en parallèle. Quatrième, l'acte authentique chez le notaire, où vous payez le solde du prix et recevez les clés. Cinquième, le paiement de l'ITP, ou de la TVA et de l'AJD, avec le modèle 600 dans le délai d'un mois, l'inscription au registre et le changement de titulaire des contrats d'énergie, de l'IBI et de la copropriété. Chaque étape a un responsable identifié : fixez les dates par écrit dès les arrhes.

Sources : Agència Tributària de Catalunya — Dipòsit d'arres penitencials (art. 621-8 CCCat) · Agència Tributària de Catalunya — Meritació i termini de presentació (model 600)

Le « golden visa » par l'achat immobilier existe-t-il encore ?

Non. La loi organique 1/2025, publiée au BOE le 3 janvier 2025, a supprimé le visa de résidence pour investisseurs à compter du 3 avril 2025. Cette voie permettait d'obtenir la résidence en investissant au moins 500 000 € dans l'immobilier espagnol ; elle a disparu avec les autres formes d'investissement. Les demandes déposées avant le 3 avril 2025 sont traitées selon l'ancienne règle, et les autorisations déjà accordées restent valables pour la durée pour laquelle elles ont été délivrées. Pour qui achète aujourd'hui en Cerdagne, la conséquence est simple : acheter un logement ne donne aucun droit de résider en Espagne, pas plus que le NIE obtenu pour acheter. Les citoyens de l'Union européenne n'ont pas besoin de ce visa ; si vous n'êtes pas ressortissant de l'UE et souhaitez passer de longues périodes dans votre maison, consultez un avocat spécialisé en droit des étrangers pour connaître l'autorisation adaptée.

Sources : BOE — Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero · La Moncloa — El 3 de abril entra en vigor el fin de las «golden visa» (02/04/2025)