Impôts du non-résident en Cerdagne espagnole (2026)

Comment sont imposés les loyers de votre logement si vous ne résidez pas en Espagne ?

Si vous louez votre logement de Cerdagne catalane sans résider en Espagne, vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). Si vous résidez dans un autre État de l'Union européenne, en Islande, en Norvège ou au Liechtenstein, le taux est de 19 % et vous pouvez déduire les dépenses directement liées à la location selon les règles de l'impôt espagnol sur le revenu, à condition qu'un échange effectif d'informations fiscales existe avec votre pays. Si vous résidez ailleurs, y compris au Royaume-Uni, le taux est de 24 % sur les loyers bruts, sans aucune déduction. La déclaration se fait sur le modèle 210. Depuis les revenus de 2024, les loyers sont regroupés par année : ceux de 2025 se déclarent du 1er au 20 janvier 2026. L'arrêté HAC/623/2026 décale le délai : les loyers de 2026 et des années suivantes se déclarent du 1er au 20 avril de l'année suivante, soit en avril 2027 pour 2026.

Si le logement n'est loué qu'une partie de l'année, vous déclarez en plus, pour les autres jours, le revenu imputé décrit dans la section suivante.

Sources : Agencia Tributaria — No residentes: rendimientos de inmuebles arrendados · Agencia Tributaria — IRNR: modelo y plazo de declaración · Agencia Tributaria — Nota sobre los nuevos plazos del modelo 210 (Orden HAC/623/2026)

Que payez-vous si le logement n'est pas loué ?

Un logement en Cerdagne catalane que vous occupez vous-même ou qui reste vide est aussi imposé à l'IRNR, sur un revenu imputé. La base est un pourcentage de la valeur cadastrale indiquée sur l'avis d'IBI : 1,1 % si la commune a des valeurs cadastrales révisées entrées en vigueur à partir du 1er janvier 2012, 2 % dans les autres cas ; c'est la règle que l'administration fiscale espagnole indique pour 2023 à 2025. On applique ensuite 19 % si vous résidez dans l'UE ou l'EEE, 24 % sinon, sans aucune déduction de charges. Le montant est proratisé selon le nombre de jours de détention ou de non-location dans l'année. Le revenu imputé de 2025 se déclare sur le modèle 210, au plus tard le 31 décembre 2026. Pour celui de 2026, l'arrêté HAC/623/2026 fixe un délai allant du 1er avril au 31 décembre 2027.

Exemple avec une valeur cadastrale de 150 000 € : à 2 %, la base est de 3 000 € et l'impôt, à 19 %, de 570 € ; à 1,1 %, la base est de 1 650 € et l'impôt de 313,50 €. Vérifiez sur votre avis d'IBI le pourcentage applicable.

Sources : Agencia Tributaria — Renta imputada de inmueble urbano de uso propio · Agencia Tributaria — IRNR: modelo y plazo de declaración · Agencia Tributaria — Nota sobre los nuevos plazos del modelo 210 (Orden HAC/623/2026)

Quels impôts locaux payez-vous : IBI et plus-value municipale ?

Tout propriétaire à Puigcerdà, Llívia, Alp ou dans n'importe quelle autre commune espagnole paie chaque année l'impôt sur les biens immeubles (IBI), l'équivalent de la taxe foncière. Il est dû par le propriétaire au 1er janvier, et chaque mairie fixe le taux sur la valeur cadastrale, entre 0,4 % et 1,10 % pour les biens urbains, avec quelques majorations permises par la loi. Les mairies peuvent ajouter une surtaxe allant jusqu'à 50 % de la cotisation pour les logements touristiques situés en zone de marché tendu, et jusqu'à 100 % ou 150 % pour qui en possède deux, ou quatre ou plus ; consultez la délibération fiscale de votre commune. À la revente s'ajoute la plus-value municipale (plusvalía), qui taxe la hausse de valeur du terrain urbain. Depuis le décret-loi royal 26/2021, elle n'est pas due en l'absence de gain, et son taux, fixé par chaque mairie, ne peut dépasser 30 %.

Point important pour les non-résidents : si le vendeur est une personne physique non résidente, l'acheteur devient redevable à sa place et la retient donc en général sur le prix. La déclaration se dépose à la mairie sous 30 jours ouvrables.

Sources : BOE — Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley Reguladora de las Haciendas Locales (arts. 72, 104-110) · BOE — Real Decreto-ley 26/2021 (plusvalía municipal)

Que se passe-t-il fiscalement quand vous vendez ?

Lorsqu'un non-résident vend un logement en Cerdagne catalane, la plus-value est imposée à l'IRNR au taux de 19 %, quel que soit le pays de résidence du vendeur. Elle correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur d'acquisition, qui comprend le prix payé, les travaux d'amélioration et les frais et impôts d'achat, diminués des amortissements déductibles. Pour garantir le paiement, l'acheteur retient 3 % du prix convenu et les verse avec le modèle 211 dans le mois qui suit la vente. Le vendeur déclare ensuite la plus-value sur le modèle 210, dans les trois mois qui suivent le mois postérieur à la vente, en imputant cette retenue. Si la retenue dépasse l'impôt dû, il peut demander le remboursement de l'excédent. Conservez l'acte d'achat, les factures de travaux et les justificatifs d'impôts : ils prouvent votre valeur d'acquisition.

À ces impôts d'État s'ajoute la plus-value municipale décrite dans la section précédente.

Sources : Agencia Tributaria — Ganancia patrimonial derivada de la transmisión de inmuebles · Agencia Tributaria — IRNR: modelo y plazo de declaración

Êtes-vous redevable de l'impôt sur le patrimoine ou de l'impôt sur les grandes fortunes ?

Un non-résident paie l'impôt espagnol sur le patrimoine sur la valeur nette de ses biens situés en Espagne au 31 décembre. Selon la règle de l'État, l'abattement est de 700 000 €. Depuis 2021, tout non-résident peut opter pour la réglementation de la communauté autonome où se trouve la plus grande part de la valeur de ses biens espagnols ; en Catalogne, l'abattement est de 500 000 €, avec un barème publié par l'ATC de 0,21 % à 3,48 % pour 2022 à 2025. Comparez les deux options avant de choisir. S'y ajoute l'impôt temporaire de solidarité sur les grandes fortunes, prorogé : abattement de 700 000 € et taux de 1,7 %, 2,1 % et 3,5 % sur la base qui dépasse 3 000 000 €, avec imputation de l'impôt sur le patrimoine payé. Il se déclare sur le modèle 718 à partir de juillet ; l'impôt sur le patrimoine, sur le modèle 714.

Nous n'avons pas pu confirmer le barème catalan applicable à l'exercice 2026 : vérifiez-le auprès de l'ATC avant de déclarer.

Sources : BOE — Ley 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio (art. 28 y DA 4.ª) · Agencia Tributaria — Impuesto sobre el Patrimonio (no residentes) · Agència Tributària de Catalunya — Impost sobre el patrimoni · Agencia Tributaria — Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas · BOE — Ley 38/2022, art. 3 (Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas)

Combien coûte la taxe de séjour en Catalogne et qui la reverse ?

Si vous louez votre logement de Cerdagne catalane à des touristes, chaque hôte paie l'impôt sur les séjours dans les établissements touristiques ; en tant que titulaire de l'établissement, vous le collectez et le reversez à l'Agència Tributària de Catalunya. La loi catalane 2/2026, en vigueur depuis le 1er avril 2026, a relevé les tarifs. Pour un logement à usage touristique hors de la ville de Barcelone, le tarif est de 1,75 € par personne et par nuit du 1er avril 2026 au 31 mars 2027, puis de 2,50 € à partir du 1er avril 2027. La taxe porte sur sept nuits au maximum par séjour et les moins de 17 ans en sont exonérés. Depuis le 1er octobre 2026, les mairies peuvent voter une surtaxe par délibération. Les déclarations se déposent du 1er au 20 avril et du 1er au 20 octobre sur les modèles 950, 940 ou 920.

Intégrez la taxe au prix affiché ou indiquez-la clairement, et demandez à votre mairie si elle a voté une surtaxe.

Sources : Agència Tributària de Catalunya — Impost sobre les estades en establiments turístics · Agència Tributària de Catalunya — IEET: quota tributària i tarifes · Agència Tributària de Catalunya — Llei 2/2026: increment de tarifes de l'IEET

Comment la convention franco-espagnole évite-t-elle la double imposition ?

Si vous résidez en France, la convention fiscale franco-espagnole de 1995 détermine quel pays impose chaque revenu de votre logement en Cerdagne catalane. Selon l'article 6, les revenus immobiliers sont imposables dans l'État où se situe le bien : vous payez donc l'IRNR en Espagne. La France prend aussi ce revenu en compte, mais l'article 24 vous accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant, ce qui neutralise en pratique l'imposition française, tout en intégrant ce revenu dans le calcul du taux applicable à vos autres revenus. Il se déclare sur le formulaire 2047, avec la déclaration 2042. Pour la plus-value de cession, l'article 13 attribue l'imposition à l'Espagne, et la France accorde un crédit égal à l'impôt espagnol payé, dans la limite de l'impôt français. La convention ne règle pas à elle seule la question des prélèvements sociaux français.

Faites donc examiner votre situation par un conseiller français, notamment pour les prélèvements sociaux et l'impôt sur la fortune immobilière.

Sources : Légifrance — Convention fiscale France-Espagne du 10 octobre 1995 (décret n° 97-756) · impots.gouv.fr — Imposition des revenus de source étrangère

Quels impôts, taux et échéances inscrire au calendrier ?

Le tableau récapitule les impôts d'un propriétaire non-résident d'un logement en Cerdagne catalane, avec le taux, l'échéance et le formulaire ou l'administration compétente, selon les règles en vigueur en septembre 2026. Les délais du modèle 210 changent en 2026 : les loyers de 2025 ont été déclarés en janvier 2026, mais ceux de 2026 le seront en avril 2027, et le revenu imputé de 2026 obéit à un nouveau délai qui s'ouvre le 1er avril 2027. L'IBI et la plus-value municipale dépendent des délibérations locales : le taux exact se demande à la mairie. La taxe de séjour ne vous concerne que si vous louez à des touristes, et l'impôt sur le patrimoine et celui sur les grandes fortunes seulement si votre patrimoine espagnol dépasse les abattements. Si vous désignez un représentant fiscal ou une gestoría, transmettez-lui ce calendrier dès la première année.

Sources : Agencia Tributaria — IRNR: modelo y plazo de declaración · Agencia Tributaria — Nota sobre los nuevos plazos del modelo 210 (Orden HAC/623/2026) · Agència Tributària de Catalunya — Impost sobre les estades en establiments turístics