Investissement immobilier à Ger

Où se trouve Ger et en quoi diffère-t-elle de Puigcerdà ?

Ger est une commune de 33,4 km² qui monte de la plaine du Sègre, à 1 135 mètres au village, jusqu’au Puigpedrós, sommet de 2 915 mètres sur sa limite nord. D’après l’Idescat, l’institut statistique catalan, elle comptait 501 habitants au 1er janvier 2025 : 371 dans le village de Ger et les autres à Gréixer, Saga, Mas de Sallent, au Molí de Ger et dans d’autres hameaux. Elle est traversée par la N-260, la route qui relie Puigcerdà à Bellver de Cerdanya et à la Seu d’Urgell, et le centre de Puigcerdà est à environ 9 km, un peu plus de dix minutes en voiture. Face au chef-lieu de la comarque et ses 10 053 habitants, Ger est un village agricole et résidentiel où presque chaque course ou démarche impose de prendre la voiture. Ce n’est pas non plus une porte d’accès aux pistes : La Molina et Masella sont à environ 22 km par la route, plus loin que depuis Puigcerdà.

Son patrimoine est celui d’une commune de montagne : cinq églises romanes réparties entre les hameaux, un habitat de l’âge du bronze au Castellar et des gravures rupestres à Niula. Au Molí de Ger, on fabrique un fromage artisanal au lait cru.

Sources : Idescat — Ger, la commune en chiffres · Viquipèdia — Ger · OpenStreetMap — itinéraire Ger–Puigcerdà

Quels logements trouve-t-on à Ger et qui les occupe ?

Le recensement de 2021 a dénombré 758 logements à Ger, dont 206 résidences principales : 27,2 %, sous les 36,7 % de la Cerdagne espagnole et loin des 59,5 % de Puigcerdà. Les 552 autres sont des résidences secondaires, des logements vacants ou occupés de façon occasionnelle. Les résidences principales sont en outre spacieuses : 87 sur 207 dépassent 120 m² habitables, soit environ 42 %, et 33,8 % des ménages sont locataires, un peu plus que la moyenne de la comarque (30,9 %). La base imposable moyenne de l’IBI, la taxe foncière espagnole, était d’environ 82 400 € par avis en 2025 (donnée provisoire) : en dessous de Bolvir, autour de 155 500 €, mais bien au-dessus de Puigcerdà, autour de 36 700 €, où pèsent les garages et les petits appartements. C’est une valeur cadastrale, pas un prix de marché. L’encyclopédie catalane en ligne signale aussi trois lotissements résidentiels près de Saga, issus du développement touristique de la commune.

La construction est très limitée : l’Idescat recense 5 logements mis en chantier en 2025. Nous n’avons trouvé aucune statistique publique fiable de prix au m² pour Ger et ne donnons donc pas de chiffre de marché.

Notre modèle de rendement n’a pas de zone propre à Ger et applique la zone générique : selon notre modèle, 2 100 à 3 400 €/m² à l’achat, un prix moyen par nuit de 170 à 300 € pour un appartement de trois chambres et un taux d’occupation de 43 à 62 %. Ce sont des hypothèses, pas des données observées à Ger, et elles ignorent la limite de licences expliquée ci-dessous.

Sources : Idescat — Logements par type, Ger (recensement 2021) · Idescat — Résidences principales par statut d’occupation, Ger · Idescat — Résidences principales par surface, Ger · Idescat — IBI urbain, Ger (2025) · Viquipèdia — Ger

Peut-on ouvrir un logement touristique à Ger en 2026 ?

Ger figure à l’annexe du décret-loi 3/2023 de la Generalitat de Catalogne, qui soumet le logement à usage touristique à une licence d’urbanisme préalable dans 262 communes catalanes. Dans ces communes, le document d’urbanisme doit autoriser expressément cet usage, chaque licence vaut cinq ans renouvelables et leur nombre ne peut dépasser 10 pour 100 habitants. Les logements enregistrés avant le 9 novembre 2023 ont jusqu’en novembre 2028 pour obtenir la licence, avec une prolongation possible dans certains cas, et le Tribunal constitutionnel espagnol a validé le décret par son arrêt 64/2025. Le chiffre décisif à Ger est celui du registre : en juillet 2026, le Registre du tourisme de Catalogne comptait 54 logements touristiques actifs, soit environ 10,8 pour 100 habitants. Ce nombre dépasse déjà le plafond fixé pour les licences, ce qui rend très improbable l’octroi de nouvelles licences et laisse ouverte la question de l’ajustement des logements existants en 2028.

Nous n’avons trouvé ni modification du document d’urbanisme publiée par la mairie de Ger, ni critère sur la façon dont elle appliquera le plafond aux logements déjà enregistrés. D’ici là, considérez tout projet de location touristique à Ger comme incertain et demandez une réponse écrite à la mairie avant d’acheter.

Le Registre unique des locations créé au niveau national n’est plus obligatoire : le Tribunal suprême espagnol a annulé cette procédure du décret royal 1312/2024 par son arrêt 620/2026 du 19 mai 2026, tout en maintenant le guichet unique numérique et l’obligation pour les plateformes de transmettre leurs données. En Catalogne, le numéro à afficher dans les annonces est celui de l’inscription au Registre du tourisme de Catalogne. Pour un appartement en copropriété, la communauté des propriétaires peut interdire l’usage touristique à la majorité des quatre cinquièmes (article 553-26 du Code civil catalan) ; la règle nationale des trois cinquièmes ne s’applique pas en Catalogne.

Sources : Generalitat — Annexe du décret-loi 3/2023 (liste des communes) · Canal Empresa — Nouvelle réglementation des logements touristiques · BOE — Arrêt du Tribunal constitutionnel 64/2025 · Données ouvertes de Catalogne — Registre du tourisme · Tribunal suprême — Annulation du Registre unique des locations (STS 620/2026) · CAFGI — Majorités pour interdire les meublés touristiques en Catalogne