Investir à Das
Investissement immobilier à Das
Das est une commune de 261 habitants au pied de la Tosa d’Alp, sur le versant sud de la Cerdagne espagnole, à 1 219 mètres. Parmi les villages du fond de vallée, c’est l’un des plus proches des pistes : Masella est à environ 6 km par la route et La Molina à environ 11. L’aérodrome de la Cerdanya, dédié à l’aviation sportive, se trouve sur son territoire. Près de huit logements sur dix n’y sont pas des résidences principales, et la commune est soumise au régime de licence du décret-loi catalan 3/2023.
Pourquoi investir à Das
- Masella à environ 6 km et La Molina à environ 11 km par la route
- L’aérodrome de la Cerdanya, d’aviation sportive, est sur la commune
- 79,4 % des logements ne sont pas des résidences principales (recensement 2021)
- Pas d’hôtel : l’hébergement touristique est rural ou chez des particuliers
Où se trouve Das et en quoi diffère-t-elle de Puigcerdà ?
Das s’étend sur 14,6 km² sur l’adret de la vallée, de la plaine du Sègre jusqu’au sommet de la Tosa d’Alp, à 2 587 mètres, et une bonne partie de sa zone de montagne se trouve dans le parc naturel du Cadí-Moixeró. Le village est à 1 219 mètres, environ 80 mètres plus haut que Bolvir ou Ger. D’après l’Idescat, l’institut statistique catalan, la commune comptait 261 habitants au 1er janvier 2025 : 147 à Das, 76 à Sanavastre et les autres à Tartera, Mosoll et dans d’autres hameaux. Par rapport à Puigcerdà, à environ 11 km, la différence est double. D’un côté, Das est tournée vers les stations : Masella est à environ 6 km par la route et La Molina à environ 11 km, alors que depuis le chef-lieu il faut compter environ 16 km pour chacune. De l’autre, c’est un tout petit village : l’Idescat n’y recense aucun hôtel en 2025, et l’hébergement touristique se limite à quatre gîtes ruraux et à des logements de particuliers.
L’aérodrome de la Cerdanya, entre Das et Fontanals de Cerdanya, appartient à la Generalitat et au conseil de comarque de la Cerdanya. Classé de niveau III, pour l’aviation sportive, il est historiquement lié au vol à voile : les travaux ont commencé en 1971. C’est un équipement sportif, pas une porte d’arrivée pour des voyageurs en vols commerciaux.
| Destination | Distance |
|---|---|
| Station de Masella | 6 km |
| Aérodrome de la Cerdanya | 6 km |
| Station de La Molina | 11 km |
| Puigcerdà (centre) | 11 km |
| Reial Club de Golf de la Cerdanya | 12,5 km |
Sources : Idescat — Das, la commune en chiffres · Viquipèdia — Das · Mairie de Das — Aeròdrom de la Cerdanya · OpenStreetMap — itinéraire Das–Masella
Quels logements trouve-t-on à Das et que suppose notre modèle ?
Le recensement de 2021 a dénombré 427 logements à Das, dont seulement 88 résidences principales, soit 20,6 % : moins qu’à Bolvir (22,2 %) ou Ger (27,2 %), et bien en dessous des 36,7 % de la comarque et des 59,5 % de Puigcerdà. Les 339 autres sont des résidences secondaires, des logements vacants ou occupés de façon occasionnelle, ce qui cadre avec la proximité des pistes. La base imposable moyenne de l’IBI, la taxe foncière espagnole, était d’environ 115 200 € par avis en 2025 (donnée provisoire), entre Ger, autour de 82 400 €, et Bolvir, autour de 155 500 €, et bien au-dessus de Puigcerdà, autour de 36 700 €. C’est une valeur cadastrale, pas un prix de marché, mais elle indique un parc de maisons plutôt que de petits appartements. La construction est minime : l’Idescat recense 2 logements mis en chantier en 2025, et la commune compte un petit lotissement à Tartera.
Nous n’avons trouvé aucune statistique publique fiable de prix au m² pour Das. Contrairement à Bolvir et Ger, notre modèle de rendement dispose d’une zone propre à Das. Les chiffres du tableau sont des hypothèses du modèle pour un appartement de trois chambres (pour un chalet, le modèle multiplie le prix par nuit par 1,3), pas des données observées, et ne valent que pour un logement disposant d’une licence touristique.
| Hypothèse | Valeur |
|---|---|
| Prix d’achat | 2 000–3 200 €/m² |
| Prix moyen par nuit (appartement 3 chambres) | 170–300 € |
| Taux d’occupation annuel | 42–62 % |
| Gestion locative | 20 % des revenus |
| Frais d’exploitation | 12 % des revenus |
Sources : Idescat — Logements par type, Das (recensement 2021) · Idescat — IBI urbain, Das (2025) · Viquipèdia — Das
Peut-on louer un logement touristique à Das en 2026 ?
Das figure à l’annexe du décret-loi 3/2023 de la Generalitat de Catalogne, qui impose une licence d’urbanisme préalable pour affecter un logement à l’usage touristique dans 262 communes catalanes. Dans ces communes, le document d’urbanisme doit autoriser expressément cet usage, chaque licence vaut cinq ans renouvelables et leur nombre ne peut dépasser 10 pour 100 habitants. Les logements enregistrés avant le 9 novembre 2023 ont jusqu’en novembre 2028 pour obtenir la licence, avec une prolongation possible dans certains cas. Le Tribunal constitutionnel espagnol a validé le texte par son arrêt 64/2025 du 13 mars 2025. En juillet 2026, le Registre du tourisme de Catalogne recensait 17 logements touristiques actifs à Das, soit environ 6,5 pour 100 habitants. Avec 261 habitants, le plafond de 10 pour 100 correspond à environ 26 licences pour toute la commune : la marge, si la mairie finit par autoriser cet usage, se limite à très peu de logements.
Nous n’avons trouvé aucune modification du document d’urbanisme publiée par la mairie de Das pour encadrer cet usage. Avant d’acheter en vue de la location à la nuitée, demandez par écrit comment sera instruite la licence du logement visé.
Le Registre unique des locations créé au niveau national n’est plus obligatoire : le Tribunal suprême espagnol a annulé cette procédure du décret royal 1312/2024 par son arrêt 620/2026 du 19 mai 2026, tout en maintenant le guichet unique numérique et l’obligation pour les plateformes de transmettre leurs données. En Catalogne, le numéro à afficher dans les annonces est celui de l’inscription au Registre du tourisme de Catalogne. Pour un appartement en copropriété, la communauté des propriétaires peut interdire l’usage touristique à la majorité des quatre cinquièmes (article 553-26 du Code civil catalan) ; la règle nationale des trois cinquièmes ne s’applique pas en Catalogne.
Sources : Generalitat — Annexe du décret-loi 3/2023 (liste des communes) · Canal Empresa — Nouvelle réglementation des logements touristiques · BOE — Arrêt du Tribunal constitutionnel 64/2025 · Données ouvertes de Catalogne — Registre du tourisme · Tribunal suprême — Annulation du Registre unique des locations (STS 620/2026) · CAFGI — Majorités pour interdire les meubl és touristiques en Catalogne
Questions fréquentes
Das est-elle une bonne base pour skier ?
En distance, oui : Masella est à environ 6 km et La Molina à environ 11 km par la route, plus près que depuis Puigcerdà. Mais cette demande est saisonnière et dépend de l’enneigement de chaque hiver, et avec 261 habitants le village offre peu de services, si bien que vos voyageurs dépendront de la voiture pour faire leurs courses ou sortir dîner.
Puis-je acheter une maison à Das pour la louer à la nuitée ?
Seulement si la question de la licence est réglée. Das est soumise au décret-loi 3/2023 : un logement non enregistré ne peut pas démarrer une activité touristique tant que la mairie n’a pas autorisé cet usage et délivré la licence, et le plafond de 10 pour 100 habitants laisse très peu de place. Une maison déjà enregistrée peut continuer jusqu’en novembre 2028, puis devra obtenir la licence d’urbanisme.
Quel rendement puis-je attendre à Das ?
Nous ne pouvons pas vous donner de chiffre ferme. Notre modèle retient pour Das un prix de 2 000 à 3 200 €/m², un prix moyen par nuit de 170 à 300 € et un taux d’occupation de 42 à 62 %, mais le résultat de chaque maison dépend de son prix, de sa taille et surtout de sa licence touristique. Chez Cerdanya Invest, nous faisons ce calcul sur le bien précis avant toute offre.
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