Licence HUT en Cerdagne espagnole : guide 2026

Qu'est-ce qu'un logement à usage touristique (HUT) et qui le réglemente ?

En Catalogne, un logement à usage touristique (HUT, habitatge d'ús turístic) est un logement que son propriétaire cède en entier à des tiers, directement ou indirectement, contre un prix et pour des périodes continues de 31 jours au plus. Il relève du décret 75/2020 sur le tourisme en Catalogne : le titre d'habilitation est délivré par la mairie (ajuntament) de la commune où se trouve le logement, puis la Generalitat l'inscrit au Registre du tourisme de Catalogne (RTC), qui attribue le numéro NIRTC. Ce numéro doit figurer sur toute publicité, promotion ou commercialisation, y compris les annonces en ligne. Le HUT se loue toujours en entier : il ne permet ni la location à la chambre ni le partage du logement avec les hôtes. La capacité maximale est de 15 places, avec des exceptions pour les logements habilités avant le 26 août 2020. Exercer sans habilitation constitue une infraction grave ou très grave, passible d'amendes de 3 001 à 600 000 €.

Le logement doit en outre disposer d'une cèdula d'habitabilitat (certificat d'habitabilité), d'un numéro de téléphone joignable 24 heures sur 24, d'un service d'entretien et d'un règlement intérieur remis aux hôtes, au minimum en catalan, espagnol, anglais et français.

Sources : Canal Empresa, Generalitat — Preguntes freqüents sobre l'habitatge d'ús turístic (HUT) · Departament d'Empresa i Treball — Habitatges d'ús turístic: preguntes freqüents

Qu'a changé le décret-loi 3/2023 et est-il toujours en vigueur ?

Le décret-loi 3/2023 du 7 novembre de la Generalitat, en vigueur depuis le 9 novembre 2023, soumet les HUT de 262 communes catalanes à une licence d'urbanisme préalable, en plus de l'habilitation touristique. Cette licence est valable cinq ans et renouvelable pour des périodes identiques si le plan d'urbanisme le permet. Le plan local doit admettre expressément l'usage touristique, la mairie doit justifier qu'il reste assez de terrain pour le logement permanent et, une fois le plan adapté, elle ne peut pas accorder plus de 10 HUT pour 100 habitants. Les HUT déjà habilités disposent de cinq ans à compter de l'entrée en vigueur, soit jusqu'en novembre 2028, pour obtenir la nouvelle licence ou cesser l'activité ; le titulaire peut demander une prolongation de cinq ans s'il démontre qu'il n'a pas pu compenser sa perte patrimoniale. Le Tribunal constitutionnel espagnol a validé le texte par l'arrêt 64/2025 du 13 mars 2025 : il reste donc pleinement applicable.

La liste des communes est valable cinq ans et le département chargé de l'urbanisme doit la réviser par arrêté, après consultation des mairies. Si une commune y entre plus tard, le régime transitoire s'applique de la même façon à ses HUT existants.

Sources : BOE — Decreto-ley 3/2023, de 7 de noviembre (Cataluña), viviendas de uso turístico · Canal Empresa, Generalitat — Nova regulació dels HUT a 262 municipis (Decret llei 3/2023) · Cuatrecasas — El Constitucional avala el Decreto-ley 3/2023 (STC 64/2025)

Quelles communes de la Cerdagne catalane sont concernées ?

Toutes les communes de la Cerdagne catalane qui intéressent habituellement un investisseur figurent à l'annexe du décret-loi 3/2023 : Puigcerdà, Llívia, Alp, Bellver de Cerdanya, Bolvir, Ger et Das. Y figurent aussi Fontanals de Cerdanya, Guils de Cerdanya, Isòvol, Montellà i Martinet, Prats i Sansor, Riu de Cerdanya et Urús. L'annexe publiée en 2023 ne mentionne ni Lles de Cerdanya ni Meranges. Être sur la liste signifie qu'un nouveau HUT exige une licence d'urbanisme préalable et que leur nombre total est plafonné par le plan d'urbanisme et par le seuil de 10 pour 100 habitants. L'annexe n'indique pas si chaque mairie a déjà adapté son plan d'urbanisme, ni combien de licences restent disponibles, et c'est précisément ce qui détermine si un logement donné peut être loué aux touristes. Seule la mairie peut répondre, par écrit et pour le bien exact.

Avant de signer un compromis, demandez à la mairie si le logement dispose ou peut disposer de la licence d'urbanisme, s'il est déjà inscrit au RTC et comment un changement de propriétaire affecte l'habilitation et l'échéance de 2028. Chez Cerdanya Invest, nous faisons cette vérification avant de recommander un achat.

Sources : Generalitat — Annex del Decret llei 3/2023: relació dels 262 municipis (PDF) · Canal Empresa, Generalitat — Nova regulació dels HUT a 262 municipis (Decret llei 3/2023)

Le numéro du registre unique espagnol (NRUA) est-il toujours obligatoire ?

Pas dans les termes prévus. Le décret royal 1312/2024 avait créé un registre unique national des locations : depuis le 1er juillet 2025, chaque location de courte durée devait obtenir auprès du registre foncier espagnol un numéro (le NRUA) que les plateformes affichaient dans les annonces, et l'arrêté VAU/1560/2025 imposait une déclaration annuelle à déposer chaque mois de février. Le Tribunal suprême espagnol, par l'arrêt 620/2026 du 19 mai, publié au BOE le 8 juin 2026, a annulé la procédure de registre unique : l'État n'est pas compétent et ce registre fait double emploi avec les registres régionaux. Le guichet numérique unique, par lequel les plateformes transmettent des données à l'administration en application du règlement (UE) 2024/1028, est en revanche maintenu. Pour un HUT en Catalogne, le numéro à faire figurer dans chaque annonce reste le NIRTC du Registre du tourisme de Catalogne.

Le sort de la déclaration annuelle, qui reposait sur un article annulé, n'est pas clair. Si vous avez obtenu un NRUA ou déposé cette déclaration en 2026, vérifiez vos obligations avec votre gestor.

Sources : BOE — Real Decreto 1312/2024, Registro Único de Arrendamientos · BOE — Orden VAU/1560/2025, modelo informativo anual de arrendamientos de corta duración · BOE — Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2026 sobre el Real Decreto 1312/2024 · CGPJ — El Tribunal Supremo anula el Registro Único de arrendamientos de corta duración

Quelles démarches et quels documents pour ouvrir un HUT ?

Dans une commune catalane visée par le décret-loi 3/2023, comme Puigcerdà ou Alp, l'ordre pratique pour ouvrir un HUT est le suivant. D'abord, vérifier auprès de la mairie que le plan d'urbanisme admet l'usage touristique pour ce bien et demander la licence d'urbanisme préalable. Ensuite, disposer d'une cèdula d'habitabilitat en cours de validité, indispensable pour habiliter le logement. Puis déposer la déclaration préalable de début d'activité (comunicació prèvia) auprès de la mairie, qui délivre le titre d'habilitation, avec les coordonnées du titulaire, du logement et du numéro d'assistance. La mairie transmet l'habilitation à la Generalitat, qui inscrit le logement au Registre du tourisme de Catalogne et lui attribue le NIRTC. Avec ce numéro, vous pouvez publier vos annonces, et vous devez l'afficher dans le logement avec la capacité maximale et le téléphone d'entretien. Enfin, organisez la collecte et la déclaration de la taxe de séjour catalane auprès de l'Agència Tributària de Catalunya.

Lisez aussi le règlement de la copropriété avant d'acheter, pas après : il peut restreindre l'usage touristique.

Sources : Canal Empresa, Generalitat — Habitatges d'ús turístic · Canal Empresa, Generalitat — Preguntes freqüents sobre l'habitatge d'ús turístic (HUT) · Departament d'Empresa i Treball — Habitatges d'ús turístic: preguntes freqüents · Canal Empresa, Generalitat — Nova regulació dels HUT a 262 municipis (Decret llei 3/2023)

Combien coûte la taxe de séjour catalane (impost sobre les estades) ?

La taxe sur les séjours dans les établissements touristiques est payée par le voyageur, mais encaissée et déclarée par le titulaire du HUT auprès de l'Agència Tributària de Catalunya (ATC). Depuis la loi catalane 2/2026 du 6 mars, en vigueur le 1er avril 2026, le tarif d'un HUT hors de la ville de Barcelone est de 1,75 € par personne et par nuit du 1er avril 2026 au 31 mars 2027, puis de 2,50 € à partir du 1er avril 2027. La taxe porte au maximum sur sept nuits par personne pour un même séjour continu, et les moins de 17 ans en sont exonérés. La même loi autorise les communes hors Barcelone à voter une surtaxe municipale pour les séjours à partir du 1er octobre 2026. Dans la liste publiée par l'ATC lors de la préparation de ce guide, aucune commune de Cerdagne n'apparaissait, mais il vaut mieux le vérifier avant chaque saison.

Exemple : quatre adultes et un enfant de 10 ans qui passent 5 nuits pendant l'hiver 2026-2027 paient 4 × 5 × 1,75 € = 35 €.

Sources : Agència Tributària de Catalunya — Impost sobre les estades en establiments turístics · Agència Tributària de Catalunya — Quota tributària i tarifes (IEET) · Agència Tributària de Catalunya — Llei 2/2026: increment de tarifes i recàrrec municipal

Votre copropriété peut-elle interdire le HUT ?

Oui, et en Catalogne les règles diffèrent de celles du reste de l'Espagne. La loi organique 1/2025, en vigueur depuis le 3 avril 2025, a modifié l'article 17 de la loi espagnole sur la copropriété pour permettre aux copropriétés de limiter ou d'interdire les locations touristiques à la majorité des trois cinquièmes des copropriétaires et des quotes-parts. Mais la copropriété en Catalogne relève du livre cinquième du Code civil catalan, et l'ordre des syndics de copropriété de Gérone (Col·legi d'Administradors de Finques de Girona) rappelle qu'ici, interdire ou limiter l'usage touristique suppose de modifier les statuts à la majorité des quatre cinquièmes des copropriétaires et des quotes-parts (article 553-26.2.a). Cette décision doit être constatée par acte notarié et inscrite au registre foncier, et elle n'a pas d'effet rétroactif. En pratique, le point décisif avant d'acheter un appartement à Puigcerdà ou à Alp est de lire les statuts inscrits et les derniers procès-verbaux d'assemblée.

Sources : Col·legi d'Administradors de Finques de Girona — Majories per prohibir pisos turístics a Catalunya · Noticias Jurídicas — Reforma de la LPH por la Ley Orgánica 1/2025

Quelles exigences pour un HUT en Cerdagne catalane, en résumé ?

Pour un logement à Puigcerdà, Llívia, Alp, Bellver de Cerdanya, Bolvir, Ger ou Das, les exigences d'un HUT en 2026 se superposent en trois niveaux. Le niveau urbanistique dépend de la mairie : licence préalable de cinq ans, plan d'urbanisme admettant l'usage touristique et plafond de 10 HUT pour 100 habitants. Le niveau touristique dépend de la mairie et de la Generalitat : certificat d'habitabilité, déclaration préalable, inscription au Registre du tourisme de Catalogne et numéro NIRTC dans toutes les annonces. Le niveau fiscal et privé comprend la taxe sur les séjours touristiques, perçue par l'Agència Tributària de Catalunya, et les statuts de la copropriété. Le numéro national NRUA, en revanche, n'est plus la pièce centrale depuis l'arrêt du Tribunal suprême de mai 2026. Le tableau récapitule chaque exigence, l'organisme compétent et la règle applicable au 30 septembre 2026.

Sources : BOE — Decreto-ley 3/2023, de 7 de noviembre (Cataluña), viviendas de uso turístico · Canal Empresa, Generalitat — Preguntes freqüents sobre l'habitatge d'ús turístic (HUT) · Agència Tributària de Catalunya — Quota tributària i tarifes (IEET) · CGPJ — El Tribunal Supremo anula el Registro Único de arrendamientos de corta duración · Col·legi d'Administradors de Finques de Girona — Majories per prohibir pisos turístics a Catalunya