Location meublée de tourisme en Cerdagne française

Qu'est-ce qu'un meublé de tourisme et combien de jours pouvez-vous le louer ?

En France, un meublé de tourisme est une maison ou un appartement meublé loué à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, à la journée, à la semaine ou au mois, à l'usage exclusif du locataire : le propriétaire n'est pas présent pendant le séjour. Un même client ne peut pas totaliser plus de 90 jours consécutifs de location par année civile. Le logement doit comporter un équipement minimal, notamment literie, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle en quantité suffisante, table, sièges et matériel d'entretien. Si vous louez votre résidence principale, la limite générale est de 120 jours par an et, depuis la loi Le Meur, la commune peut l'abaisser à 90 jours ; un dépassement expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €. Pour un investisseur qui achète une résidence secondaire à Font-Romeu ou à Bolquère, ce plafond de jours ne s'applique pas, mais toutes les autres règles de ce guide s'appliquent.

Sources : Service-Public.fr — Mettre en location sa résidence secondaire (meublé de tourisme) · Service-Public.fr — Mettre en location sa résidence principale (meublé de tourisme) · Service-Public.fr — Locations touristiques : de nouvelles règles en 2025 (loi Le Meur)

Comment déclarer le meublé et quel numéro d'enregistrement obtenir ?

Tout meublé de tourisme doit être déclaré. Jusqu'ici, deux voies coexistaient : dans les communes qui imposent une autorisation de changement d'usage, une déclaration avec enregistrement donnant un numéro de 13 caractères, obligatoire dans chaque annonce ; ailleurs, une déclaration simple en mairie au moyen du cerfa 14004, envoyé en recommandé avec accusé de réception. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, généralise l'enregistrement à toutes les communes via un téléservice national, avec une échéance légale fixée au 20 mai 2026. Service Public indiquait toutefois le 27 juillet 2026 que ce téléservice est prévu au quatrième trimestre 2026 et que les numéros communaux existants devront y être renouvelés après une période transitoire. Les amendes atteignent 10 000 € pour défaut d'enregistrement et 20 000 € pour fausse déclaration ou faux numéro. Vous devez aussi vous immatriculer au répertoire Sirene de l'Insee dans les 15 jours suivant la première location pour obtenir un SIRET.

Demandez à la mairie de Font-Romeu-Odeillo-Via, de Bolquère ou de Bourg-Madame quelle procédure s'applique aujourd'hui et si une autorisation de changement d'usage est exigée. Chez Cerdanya Invest, nous le vérifions avant de recommander un achat.

Sources : Légifrance — Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) · Service-Public.fr — Locations touristiques : de nouvelles règles en 2025 (loi Le Meur) · Service-Public.fr — Louer son logement : les règles ont évolué en 2026 (27 juillet 2026) · Service-Public.fr — Mettre en location sa résidence secondaire (meublé de tourisme) · Service-Public.fr — Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée

Qu'est-ce que le classement et pourquoi change-t-il votre fiscalité ?

Le classement est une démarche facultative et payante qui attribue au meublé de tourisme une catégorie d'une à cinq étoiles selon son niveau de confort et d'équipement. Vous la demandez à l'organisme évaluateur accrédité ou agréé de votre choix, qui visite le logement et vous remet, dans le mois qui suit, un certificat avec une proposition de catégorie ; vous avez 15 jours pour la refuser, faute de quoi le classement est acquis pour cinq ans. Il a trois effets fiscaux directs. En micro-BIC, l'abattement forfaitaire passe de 30 % à 50 % et le plafond de recettes de 15 000 € à 77 700 €. Pour la taxe de séjour, le meublé classé applique un tarif fixe selon sa catégorie et échappe au montant majoré imposé aux meublés non classés. Enfin, si la commune est située en zone France Ruralités Revitalisation (ZFRR), il peut ouvrir droit, sur demande, à une exonération de taxe foncière et de taxe d'habitation.

Sources : Service-Public.fr — Mettre en location sa résidence secondaire (meublé de tourisme) · Service-Public.fr — Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée

Micro-BIC ou régime réel : comment les loyers sont-ils imposés ?

Les recettes d'un meublé de tourisme loué par un particulier sont imposées en France dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), sauf si les recettes du foyer dépassent 23 000 € par an et excèdent aussi ses autres revenus d'activité : vous devenez alors loueur professionnel (LMP). Depuis les revenus 2025, le micro-BIC applique un abattement de 30 % aux meublés non classés, avec un plafond de 15 000 €, et de 50 % aux meublés classés, avec un plafond de 77 700 € pour 2025 et de 83 600 € pour les revenus 2026. Au-delà du plafond, ou sur option, le régime réel s'applique : vous déduisez les charges justifiées et l'amortissement du bien et du mobilier, et le déficit s'impute sur les revenus LMNP des dix années suivantes. Le réel peut aboutir à un résultat imposable plus faible lorsque charges et amortissements dépassent le taux de l'abattement, mais il suppose une comptabilité.

Le tableau compare les deux cas pour deux niveaux de recettes donnés à titre d'illustration.

Sources : Service-Public.fr — Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée · Service-Public.fr — Louer son logement : les règles ont évolué en 2026 (27 juillet 2026)

Qu'est-ce qui a changé pour la plus-value à la revente en LMNP ?

La loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84) a complété l'article 150 VB du Code général des impôts : pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition d'un bien loué en LMNP est minoré des amortissements admis en déduction au régime réel. Concrètement, la plus-value imposable augmente du montant des amortissements utilisés pendant les années de location. Le LMNP conserve en revanche le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec l'abattement pour durée de détention, dont le loueur professionnel ne bénéficie pas. Selon une réponse ministérielle publiée en mars 2026 et relayée par la presse fiscale spécialisée, la réintégration vise aussi les amortissements pratiqués avant 2025. Le régime réel garde son intérêt pendant l'exploitation, mais la rentabilité doit désormais se calculer jusqu'à la revente, et non plus seulement année après année.

Sources : Légifrance — Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 · Légifrance — Code général des impôts, article 150 VB · Service-Public.fr — Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée · LégiFiscal — Plus-value LMNP : les amortissements antérieurs à 2025 également à réintégrer

Quelles exigences de DPE pour une location touristique ?

Depuis la loi Le Meur, le diagnostic de performance énergétique (DPE) compte aussi pour la location touristique. Dans les communes où le meublé de tourisme est soumis à autorisation de changement d'usage, la mairie exige en métropole un DPE de classe A à E pour l'accorder, selon la fiche pratique de Service Public vérifiée en mai 2026, et à partir de 2034 l'exigence passera de A à D. L'actualité de Service Public sur la loi, publiée en 2024, présentait un calendrier progressif pour les logements nouvellement proposés en meublé de tourisme : exclusion de la classe G depuis le 1er janvier 2025, de la classe F au 1er janvier 2028, puis seules les classes A à D à partir du 1er janvier 2034. Les deux sources concordent sur 2034. Dès lors, le maire pourra exiger le DPE de tout meublé existant, sous astreinte de 100 € par jour, et une location en violation de ces règles expose à une amende administrative de 5 000 € au plus.

Pour un chalet ancien à Font-Romeu ou à Bolquère, demandez le DPE avant de faire une offre : une rénovation énergétique peut conditionner la mise en location.

Sources : Service-Public.fr — Mettre en location sa résidence secondaire (meublé de tourisme) · Service-Public.fr — Locations touristiques : de nouvelles règles en 2025 (loi Le Meur)

Quelles obligations à chaque séjour et en copropriété ?

À chaque séjour, vous collectez la taxe de séjour si la commune ou l'intercommunalité l'a instituée, puis vous la reversez ; si le paiement passe par une plateforme, c'est elle qui la collecte et la reverse. Pour un hébergement non classé, la taxe est un pourcentage compris entre 1 % et 5 % du coût de la nuitée par personne, dans la limite d'un plafond ; pour un meublé classé, c'est un tarif fixe selon les étoiles. Le montant exact pour Font-Romeu, Bolquère ou Bourg-Madame se consulte sur le moteur de recherche des tarifs de la DGFiP. Les clients de nationalité étrangère doivent remplir une fiche de police, à conserver six mois. En copropriété, depuis le 21 novembre 2024, les nouveaux règlements indiquent si les meublés de tourisme sont autorisés ; dans les plus anciens, une clause d'habitation exclusivement bourgeoise interdit l'activité, et si le règlement interdit l'activité commerciale, l'assemblée générale peut voter l'interdiction à la majorité des deux tiers. Vous devez aussi informer le syndic de votre enregistrement.

Sources : Légifrance — Code général des collectivités territoriales, article L2333-30 (taxe de séjour) · Service-Public.fr — Mettre en location sa résidence secondaire (meublé de tourisme) · Service-Public.fr — Locations touristiques : de nouvelles règles en 2025 (loi Le Meur)

Où êtes-vous imposé si vous résidez en Espagne ?

Si vous êtes résident fiscal espagnol et louez un meublé de tourisme en Cerdagne française, la convention franco-espagnole du 10 octobre 1995 permet à la France d'imposer les revenus du bien (article 6) et la plus-value lors de la vente (article 13). Vous déclarez ces recettes en France en BIC auprès du Service des impôts des particuliers non-résidents, sur la déclaration 2042-C-PRO et, au régime réel, la liasse 2031. L'Espagne les intègre aussi à votre impôt sur le revenu (IRPF), mais accorde une déduction égale à l'impôt payé en France, dans la limite de l'impôt espagnol correspondant à ces revenus (article 24). À partir des revenus 2026, la distinction entre LMNP et LMP pour un non-résident tient compte en outre de revenus imposés dans le pays de résidence. Les prélèvements sociaux français dus par un non-résident dépendent de sa situation d'affiliation : faites-les confirmer par un conseiller avant de calculer votre rentabilité nette.

Sources : BOE — Convenio España-Francia para evitar la doble imposición (10 de octubre de 1995) · impots.gouv.fr — Non-résident : location d'un bien meublé, obligations fiscales · Service-Public.fr — Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée