Cerdagne espagnole ou française : où investir ?

Qu'est-ce qui distingue les deux versants de la Cerdagne, en un coup d'œil ?

La Cerdagne partage la même vallée, les mêmes pistes et la même clientèle des deux côtés de la frontière, mais acheter à Puigcerdà ou à Font-Romeu n'est pas la même opération. Côté catalan pèsent un impôt d'achat plus élevé, l'ITP, et surtout la rareté des licences de location touristique dans les communes soumises au décret-loi 3/2023. Côté français, les frais d'achat dans l'ancien sont un peu plus faibles, la location en meublé de tourisme passe par un enregistrement que chaque commune peut durcir, et la fiscalité offre un régime spécifique, le LMNP, devenu moins avantageux depuis 2025. Votre résidence fiscale détermine ensuite ce que vous payez sur les loyers et à la revente, et la convention franco-espagnole de 1995 fixe quel pays impose en premier. Le tableau résume les principales différences ; les sections suivantes les détaillent avec leurs sources et leurs nuances.

Combien coûte l'achat de chaque côté de la frontière ?

Côté catalan, l'achat d'un logement ancien est soumis à l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) de Catalogne, dont le barème général est progressif depuis le 27 juin 2025 : 10 % jusqu'à 600 000 €, 11 % entre 600 000 et 900 000 €, 12 % jusqu'à 1,5 million et 13 % au-delà, appliqués par tranches. Si l'acheteur est un grand propriétaire, par exemple détenteur de plus de dix logements en Catalogne, le taux passe à 20 %. S'y ajoutent notaire, registre de la propriété et frais de dossier. Dans le neuf, on paie la TVA espagnole au lieu de l'ITP. Côté français, les frais de notaire d'un logement ancien représentent environ 7 à 8 % du prix et sont surtout des taxes, en particulier les droits de mutation (DMTO). Les Pyrénées-Orientales font partie des départements qui ont porté leur taux de 4,5 % à 5 % pour les ventes conclues depuis le 1er mai 2025, une hausse que la loi autorise jusqu'au 31 mars 2028.

Sources : Agència Tributària de Catalunya — Tarifes i tipus de l'ITP · Immobilier.notaires.fr — Estimation des frais d'achat immobilier · Notaires de France — Hausse des droits de mutation à titre onéreux · Selexium — Départements passant les DMTO à 5 % au 1er mai 2025

Quels impôts annuels paie le propriétaire dans chaque pays ?

En Espagne, l'impôt annuel sur le logement est l'IBI, perçu par chaque mairie sur la valeur cadastrale à un taux que la loi sur les finances locales fixe, pour les biens urbains, entre 0,4 % et 1,10 %. Si vous ne résidez pas en Espagne, vous déclarez en plus à l'IRNR, pour les jours où le logement n'est pas loué, un revenu imputé de 2 % de la valeur cadastrale, ou de 1,1 % si cette valeur a été révisée récemment ; si vous résidez en Espagne, ce revenu imputé entre dans votre IRPF. En France, vous payez la taxe foncière et, s'agissant d'une résidence secondaire, la taxe d'habitation, qui depuis 2023 ne frappe plus que les logements autres que la résidence principale. Les communes situées en zone tendue peuvent majorer cette taxe d'habitation de 5 % à 60 %. Font-Romeu, classée en zone tendue, a voté en septembre 2023 une majoration de 20 %.

Sources : BOE — Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley Reguladora de las Haciendas Locales (art. 72) · Agencia Tributaria — IRNR: rentas obtenidas sin establecimiento permanente · Service-Public.fr — Taxe d'habitation sur les résidences secondaires · Mairie de Font-Romeu — Les taxes et les redevances

Quel régime de location touristique s'applique de chaque côté ?

Côté catalan, louer à la nuitée exige une licence de logement à usage touristique (HUT). Dans les 14 communes de Cerdagne espagnole visées par le décret-loi 3/2023, dont Puigcerdà, Llívia et Alp, il faut en plus une licence d'urbanisme municipale de cinq ans, plafonnée à 10 pour 100 habitants, et les logements déjà enregistrés doivent l'obtenir avant novembre 2028. L'annonce doit afficher le numéro du registre touristique catalan (le registre unique national, NRUA, a été annulé par le Tribunal suprême en mai 2026) et, en copropriété, le règlement peut interdire l'usage touristique à la majorité des quatre cinquièmes (Code civil catalan, art. 553-26). Côté français, le meublé de tourisme se déclare en mairie, et la loi Le Meur de 2024 généralise l'enregistrement avec numéro à tout le territoire au plus tard le 20 mai 2026. La commune peut en outre exiger un changement d'usage et fixer des quotas, et le DPE doit être classé entre A et E, puis entre A et D à partir de 2034.

La loi Le Meur a aussi réduit le micro-BIC : un meublé de tourisme non classé ne bénéficie plus que d'un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes, contre 50 % jusqu'à 77 700 € pour les revenus 2025 (83 600 € pour les revenus 2026) s'il est classé.

Sources : Canal Empresa, Generalitat — Nova regulació dels HUT a 262 municipis · Govern.cat — HUT en 39 municipis de l'Alt Pirineu i l'Aran · Tribunal Supremo — anulación del Registro Único de Arrendamientos (STS 620/2026) · Col·legi d'Administradors de Finques de Girona — majories a Catalunya (CCCat art. 553-26) · Légifrance — Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) · Service-Public.fr — Location d'un meublé de tourisme · Service-Public.fr — Location meublée : régime micro-BIC

Qu'est-ce que le LMNP et qu'est-ce qui a changé en 2025 ?

Le LMNP (loueur en meublé non professionnel) est le statut fiscal de celui qui loue meublé sans relever de l'activité professionnelle. Au régime réel, il permet de déduire les charges et d'amortir le bien, hors terrain, ainsi que le mobilier, ce qui ramène souvent le résultat imposable près de zéro pendant des années. Jusqu'en 2025, ces amortissements étaient ignorés lors de la revente. La loi de finances pour 2025 a changé la règle : pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value, qui augmente d'autant. Selon une réponse ministérielle publiée en 2026, tous les amortissements pratiqués depuis l'achat sont réintégrés, et pas seulement ceux postérieurs à 2025. L'avantage pendant la phase locative demeure, mais une partie est restituée à la revente, et mieux vaut l'intégrer au calcul dès le départ.

Par ailleurs, la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a porté à 18,6 % les prélèvements sociaux sur les revenus LMNP des résidents français, tandis que les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent à 17,2 %.

Sources : Service-Public.fr — Plus-value immobilière sur la vente d'un logement · LégiFiscal — LMNP : les amortissements antérieurs à 2025 également réintégrés · Actu-Juridique — La CSG en hausse sur les revenus du capital (LFSS 2026)

Comment les loyers sont-ils imposés selon votre pays de résidence ?

Selon la convention franco-espagnole de 1995 visant à éviter les doubles impositions, les revenus d'un bien immobilier sont imposables d'abord dans le pays où il est situé. Si le logement est côté espagnol et que vous ne résidez pas en Espagne, vous payez l'IRNR via le modèle 210 : 19 % sur le revenu net si vous résidez dans l'UE ou l'EEE, 24 % sur les recettes brutes dans les autres cas. Si vous résidez en Espagne, ces revenus relèvent de l'IRPF, et la location touristique ne bénéficie pas de la réduction prévue pour la location d'habitation. Si le logement est côté français et que vous ne résidez pas en France, l'impôt sur le revenu s'applique avec un taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € et de 30 % au-delà pour les revenus 2025, sauf si le taux moyen vous est plus favorable, plus un prélèvement de solidarité de 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale d'un autre pays de l'UE.

Le pays de résidence déclare aussi ces revenus et élimine la double imposition : la France accorde à ses résidents un crédit égal à l'impôt français sur les revenus immobiliers espagnols, qui ne servent qu'à fixer le taux ; l'Espagne déduit l'impôt payé en France dans la limite de l'impôt espagnol.

Sources : Légifrance — Convention fiscale France-Espagne du 10 octobre 1995 · BOFiP — Conventions fiscales entre la France et l'Espagne · Agencia Tributaria — Tipos de gravamen del IRNR sin establecimiento permanente · BOE — Ley 35/2006 del IRPF (art. 23.2) · impots.gouv.fr — Non-résident : dois-je déclarer mes revenus en France ?

Comment la plus-value est-elle imposée à la revente dans chaque pays ?

À la revente côté espagnol, un non-résident est imposé sur la plus-value au taux de 19 %, et l'acquéreur retient 3 % du prix en acompte de cet impôt. Un résident espagnol intègre la plus-value dans la base d'épargne de l'IRPF, imposée en 2025 entre 19 % et 30 % selon le montant. Dans les deux cas, la mairie perçoit en plus l'impôt sur l'augmentation de valeur des terrains, la plusvalía municipal. Côté français, la plus-value immobilière est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux, ou 7,5 % pour les non-résidents affiliés à la sécurité sociale d'un autre pays de l'UE, avec une surtaxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value. Les abattements pour durée de détention débutent la sixième année et conduisent à l'exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. En LMNP s'ajoute la réintégration des amortissements.

Sources : Agencia Tributaria — Ganancia patrimonial por transmisión de inmuebles (no residentes) · Agencia Tributaria — Tipos de gravamen del IRNR sin establecimiento permanente · Agencia Tributaria — Gravamen de la base liquidable del ahorro (IRPF 2025) · Service-Public.fr — Plus-value immobilière sur la vente d'un logement

Comment financer l'achat en Espagne et en France ?

En France, les banques appliquent les normes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) : les mensualités de l'ensemble de vos crédits ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus et la durée ne peut excéder 25 ans, avec une marge de flexibilité de 20 % de la production trimestrielle de chaque banque, réservée pour l'essentiel à l'achat de la résidence principale. Pour une résidence secondaire ou un investissement, comptez sur l'application des limites générales. En Espagne, il n'existe pas de plafond légal équivalent : chaque banque fixe la quotité financée, la durée et le taux en fonction de vos revenus, de votre résidence fiscale et de l'expertise du bien. Les banques se montrent en général plus prudentes avec les non-résidents et les résidences secondaires, et emprunter dans un pays où vous ne percevez pas vos revenus complique l'analyse. Des deux côtés, la mensualité s'ajoute aux charges locatives et peut transformer un rendement net positif en cash-flow négatif.

Sources : economie.gouv.fr — HCSF, mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers

Qu'a de particulier un achat à Llívia ?

Llívia est une commune espagnole d'environ 13 km² entourée de territoire français depuis le traité des Pyrénées de 1659 et le traité de Llívia de 1660 : comme elle avait le rang de ville et que l'accord ne cédait à la France que des villages, elle est restée sous souveraineté espagnole. Une route traversant le territoire français la relie à Puigcerdà. Pour l'investisseur, l'essentiel est que Llívia relève du droit espagnol et catalan : vous payez l'ITP catalan à l'achat et l'IBI à la mairie, vous êtes imposé en Espagne sur les loyers et la plus-value, et la location touristique dépend de la licence HUT, car Llívia fait partie des communes de Cerdagne espagnole visées par le décret-loi 3/2023. Les vacanciers, eux, y arrivent en traversant la France, et la clientèle de la Cerdagne française l'a à quelques minutes. Avant d'acheter, vérifiez la licence en cours du bien, car c'est le facteur qui pèse le plus sur sa valeur d'investissement.

Sources : Wikipedia — Llívia · Visitmuseum, Generalitat — Llívia, un enclavament als Pirineus · Govern.cat — HUT en 39 municipis de l'Alt Pirineu i l'Aran