Licencia HUT en la Cerdanya: guía 2026

¿Qué es una vivienda de uso turístico (HUT) y quién la regula?

En Cataluña, una vivienda de uso turístico (HUT, habitatge d'ús turístic) es una vivienda que su propietario cede entera a terceros, directa o indirectamente, a cambio de un precio y por periodos continuos de 31 días o menos. La regula el Decreto 75/2020, de turismo de Cataluña: el título habilitante lo otorga el ayuntamiento del municipio donde está la vivienda, y la Generalitat la inscribe después en el Registro de Turismo de Cataluña (RTC), que asigna el número NIRTC. Ese número debe figurar en toda publicidad, promoción o comercialización, incluidos los anuncios en plataformas. La HUT se cede siempre completa: no sirve para alquilar por habitaciones ni para compartir la vivienda con los huéspedes. La capacidad máxima es de 15 plazas, con excepciones para viviendas habilitadas antes del 26 de agosto de 2020. Ejercer sin habilitación es una infracción grave o muy grave, con multas de 3.001 a 600.000 €.

Además, la vivienda necesita cédula de habitabilidad, un teléfono de atención disponible las 24 horas, un servicio de mantenimiento y unas normas de convivencia para los huéspedes, como mínimo en catalán, castellano, inglés y francés.

Fuentes: Canal Empresa, Generalitat — Preguntes freqüents sobre l'habitatge d'ús turístic (HUT) · Departament d'Empresa i Treball — Habitatges d'ús turístic: preguntes freqüents

¿Qué cambió el Decreto-ley 3/2023 y sigue vigente?

El Decreto-ley 3/2023, de 7 de noviembre, de la Generalitat, vigente desde el 9 de noviembre de 2023, somete las HUT de 262 municipios catalanes a una licencia urbanística previa, además de la habilitación turística. Esa licencia dura cinco años y puede prorrogarse por periodos iguales si el planeamiento lo permite. El plan urbanístico municipal tiene que admitir expresamente el uso turístico, el ayuntamiento debe justificar que queda suelo suficiente para vivienda habitual y, una vez adaptado el planeamiento, no pueden concederse más de 10 HUT por cada 100 habitantes. Las HUT ya habilitadas tienen cinco años desde la entrada en vigor, es decir, hasta noviembre de 2028, para obtener la nueva licencia o cesar; el titular puede pedir una prórroga de otros cinco años si acredita que no ha podido compensar la pérdida patrimonial. El Tribunal Constitucional avaló la norma en la sentencia 64/2025, de 13 de marzo de 2025, así que sigue plenamente en vigor.

La lista de municipios tiene una vigencia de cinco años y el departamento competente en urbanismo debe revisarla por orden, previa consulta a los ayuntamientos. Si un municipio entra más adelante, el régimen transitorio se aplica igual a sus HUT existentes.

Fuentes: BOE — Decreto-ley 3/2023, de 7 de noviembre (Cataluña), viviendas de uso turístico · Canal Empresa, Generalitat — Nova regulació dels HUT a 262 municipis (Decret llei 3/2023) · Cuatrecasas — El Constitucional avala el Decreto-ley 3/2023 (STC 64/2025)

¿Qué municipios de la Cerdanya están afectados?

Todos los municipios de la Cerdanya catalana que suelen interesar a un inversor figuran en el anexo del Decreto-ley 3/2023: Puigcerdà, Llívia, Alp, Bellver de Cerdanya, Bolvir, Ger y Das. También aparecen Fontanals de Cerdanya, Guils de Cerdanya, Isòvol, Montellà i Martinet, Prats i Sansor, Riu de Cerdanya y Urús. En el anexo publicado en 2023 no figuran Lles de Cerdanya ni Meranges. Estar en la lista significa que una HUT nueva necesita licencia urbanística previa y que el número total queda limitado por el planeamiento y por el tope de 10 por cada 100 habitantes. Lo que el anexo no dice es si cada ayuntamiento ya ha adaptado su plan urbanístico ni cuántas licencias le quedan disponibles, y eso es precisamente lo que determina si una vivienda concreta puede destinarse al alquiler turístico. Esa respuesta solo la da el ayuntamiento, por escrito y referida a la finca exacta.

Antes de firmar una reserva, pregunta al ayuntamiento si la vivienda tiene o puede obtener la licencia urbanística, si ya está inscrita en el RTC y cómo afecta el cambio de titular a la habilitación y al plazo de 2028. En Cerdanya Invest hacemos esta consulta antes de recomendar una compra.

Fuentes: Generalitat — Annex del Decret llei 3/2023: relació dels 262 municipis (PDF) · Canal Empresa, Generalitat — Nova regulació dels HUT a 262 municipis (Decret llei 3/2023)

¿Sigue siendo obligatorio el número del Registro Único de Arrendamientos (NRUA)?

No en los términos previstos. El Real Decreto 1312/2024 creó un Registro Único de Arrendamientos estatal: desde el 1 de julio de 2025, cada alquiler de corta duración necesitaba un número obtenido en el Registro de la Propiedad (el NRUA), que las plataformas debían mostrar en los anuncios, y la Orden VAU/1560/2025 fijó un modelo informativo anual para presentar cada mes de febrero. El Tribunal Supremo, en la sentencia 620/2026, de 19 de mayo, publicada en el BOE el 8 de junio de 2026, anuló el procedimiento de registro único porque el Estado carece de competencia y se solapa con los registros autonómicos. Se mantiene la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, por la que las plataformas transmiten datos a la Administración en aplicación del Reglamento (UE) 2024/1028. Para una HUT en Cataluña, el número que debe figurar en cada anuncio sigue siendo el NIRTC del Registro de Turismo de Cataluña.

No está claro qué queda del modelo informativo anual, que se apoyaba en un artículo anulado. Si ya obtuviste un NRUA o presentaste el modelo en 2026, confirma con tu gestor qué obligaciones mantienes.

Fuentes: BOE — Real Decreto 1312/2024, Registro Único de Arrendamientos · BOE — Orden VAU/1560/2025, modelo informativo anual de arrendamientos de corta duración · BOE — Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2026 sobre el Real Decreto 1312/2024 · CGPJ — El Tribunal Supremo anula el Registro Único de arrendamientos de corta duración

¿Qué pasos y documentos necesitas para abrir una HUT?

En un municipio catalán afectado por el Decreto-ley 3/2023, como Puigcerdà o Alp, el orden práctico para abrir una HUT es este. Primero, comprobar en el ayuntamiento que el planeamiento admite el uso turístico en esa finca y solicitar la licencia urbanística previa. Segundo, tener la cédula de habitabilidad vigente, imprescindible para habilitar la vivienda. Tercero, presentar la comunicación previa de inicio de actividad ante el ayuntamiento, que es quien otorga el título habilitante, con los datos del titular, de la vivienda y del teléfono de atención. Después, el ayuntamiento comunica la habilitación a la Generalitat, que inscribe la vivienda en el Registro de Turismo de Cataluña y le asigna el NIRTC. Con ese número ya puedes anunciarte, y debes exhibirlo en la vivienda junto con la capacidad máxima y el teléfono de mantenimiento. Por último, organiza el cobro y la declaración del impuesto turístico ante la Agència Tributària de Catalunya.

Revisa también los estatutos de la comunidad antes de comprar, no después: pueden restringir el uso turístico.

Fuentes: Canal Empresa, Generalitat — Habitatges d'ús turístic · Canal Empresa, Generalitat — Preguntes freqüents sobre l'habitatge d'ús turístic (HUT) · Departament d'Empresa i Treball — Habitatges d'ús turístic: preguntes freqüents · Canal Empresa, Generalitat — Nova regulació dels HUT a 262 municipis (Decret llei 3/2023)

¿Cuánto es el impuesto sobre estancias en establecimientos turísticos?

El impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos lo paga el huésped, pero lo cobra y lo declara el titular de la HUT ante la Agència Tributària de Catalunya. Tras la Llei 2/2026, de 6 de marzo, en vigor desde el 1 de abril de 2026, la tarifa para una HUT fuera de la ciudad de Barcelona es de 1,75 € por persona y noche entre el 1 de abril de 2026 y el 31 de marzo de 2027, y sube a 2,50 € a partir del 1 de abril de 2027. Se paga como máximo por siete noches por persona en una misma estancia continuada, y los menores de 17 años están exentos. La misma ley permite a los ayuntamientos de fuera de Barcelona aprobar un recargo municipal para las estancias desde el 1 de octubre de 2026. En la relación publicada por la ATC al preparar esta guía no figuraba ningún municipio de la Cerdanya, pero conviene comprobarlo antes de cada temporada.

Ejemplo: cuatro adultos y un niño de 10 años que pasan 5 noches en el invierno 2026–2027 pagan 4 × 5 × 1,75 € = 35 €.

Fuentes: Agència Tributària de Catalunya — Impost sobre les estades en establiments turístics · Agència Tributària de Catalunya — Quota tributària i tarifes (IEET) · Agència Tributària de Catalunya — Llei 2/2026: increment de tarifes i recàrrec municipal

¿Puede tu comunidad de propietarios impedir la HUT?

Sí, y en Cataluña las reglas no son las del resto de España. La Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025, modificó el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal estatal para que las comunidades puedan condicionar o prohibir las viviendas turísticas con el voto de tres quintas partes de propietarios y cuotas. Sin embargo, la propiedad horizontal en Cataluña se rige por el libro quinto del Código civil catalán, y el Colegio de Administradores de Fincas de Girona recuerda que aquí prohibir o limitar el uso turístico exige modificar los estatutos con cuatro quintas partes de propietarios y de cuotas (artículo 553-26.2.a). Ese acuerdo debe elevarse a escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad, y no tiene efectos retroactivos. En la práctica, lo decisivo al comprar un piso en Puigcerdà o en Alp es leer los estatutos inscritos y las actas recientes de la comunidad.

Fuentes: Col·legi d'Administradors de Finques de Girona — Majories per prohibir pisos turístics a Catalunya · Noticias Jurídicas — Reforma de la LPH por la Ley Orgánica 1/2025

¿Qué requisitos debe cumplir una HUT en la Cerdanya, en resumen?

Para una vivienda en Puigcerdà, Llívia, Alp, Bellver de Cerdanya, Bolvir, Ger o Das, los requisitos de una HUT en 2026 se acumulan en tres capas. La capa urbanística depende del ayuntamiento: licencia previa de cinco años, planeamiento que admita el uso turístico y tope de 10 HUT por cada 100 habitantes. La capa turística depende del ayuntamiento y de la Generalitat: cédula de habitabilidad, comunicación previa, inscripción en el Registro de Turismo de Cataluña y número NIRTC en todos los anuncios. La capa fiscal y privada incluye el impuesto sobre estancias turísticas, que recauda la Agència Tributària de Catalunya, y los estatutos de la comunidad de propietarios. El número estatal NRUA, en cambio, ya no es la pieza central tras la sentencia del Tribunal Supremo de mayo de 2026. La tabla resume cada requisito, quién lo gestiona y la regla vigente a 30 de septiembre de 2026.

Fuentes: BOE — Decreto-ley 3/2023, de 7 de noviembre (Cataluña), viviendas de uso turístico · Canal Empresa, Generalitat — Preguntes freqüents sobre l'habitatge d'ús turístic (HUT) · Agència Tributària de Catalunya — Quota tributària i tarifes (IEET) · CGPJ — El Tribunal Supremo anula el Registro Único de arrendamientos de corta duración · Col·legi d'Administradors de Finques de Girona — Majories per prohibir pisos turístics a Catalunya