Alquiler turístico en el lado francés de la Cerdanya

¿Qué es un meublé de tourisme y cuántos días puedes alquilarlo?

En Francia, un meublé de tourisme es una casa o un apartamento amueblado que se alquila a una clientela de paso, que no fija allí su domicilio, por días, semanas o meses, con uso exclusivo del inquilino: el propietario no está presente durante la estancia. Un mismo cliente no puede sumar más de 90 días consecutivos de alquiler por año civil. La vivienda debe incluir un equipamiento mínimo, entre otros ropa de cama, cortinas o persianas en los dormitorios, placas de cocción, horno o microondas, frigorífico con congelador, vajilla suficiente, mesa, sillas y material de limpieza. Si alquilas tu residencia principal, el límite general es de 120 días al año, y desde la ley Le Meur el municipio puede reducirlo a 90 días; superar el límite expone a una multa civil de hasta 15.000 €. Para un inversor que compra una segunda residencia en Font-Romeu o Bolquère ese tope de días no se aplica, pero sí todas las demás reglas de esta guía.

Fuentes: Service-Public.fr — Mettre en location sa résidence secondaire (meublé de tourisme) · Service-Public.fr — Mettre en location sa résidence principale (meublé de tourisme) · Service-Public.fr — Locations touristiques : de nouvelles règles en 2025 (loi Le Meur)

¿Cómo se declara el alojamiento y qué número de registro necesitas?

Todo meublé de tourisme debe declararse. Hasta ahora había dos vías: en los municipios que exigen autorización de cambio de uso, una declaración con registro que da un número de 13 caracteres, obligatorio en cada anuncio; en los demás, una declaración simple en la mairie con el formulario cerfa 14004, enviado por carta certificada. La ley n.º 2024-1039, de 19 de noviembre de 2024, llamada ley Le Meur, generaliza el registro a todos los municipios mediante un teleservicio nacional, con fecha límite legal del 20 de mayo de 2026. Sin embargo, Service Public indicaba el 27 de julio de 2026 que ese teleservicio está previsto para el cuarto trimestre de 2026 y que los números municipales existentes deberán renovarse en él tras un periodo transitorio. Las multas llegan a 10.000 € por no registrar y a 20.000 € por declaración falsa o número falso. Además, debes inscribirte en el repertorio Sirene del INSEE en los 15 días siguientes al primer alquiler para obtener un SIRET.

Pregunta en la mairie de Font-Romeu-Odeillo-Via, Bolquère o Bourg-Madame qué procedimiento aplica hoy y si exige autorización de cambio de uso. En Cerdanya Invest lo verificamos antes de recomendar una compra.

Fuentes: Légifrance — Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) · Service-Public.fr — Locations touristiques : de nouvelles règles en 2025 (loi Le Meur) · Service-Public.fr — Louer son logement : les règles ont évolué en 2026 (27 juillet 2026) · Service-Public.fr — Mettre en location sa résidence secondaire (meublé de tourisme) · Service-Public.fr — Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée

¿Qué es el classement y por qué cambia tus impuestos?

El classement es una clasificación voluntaria y de pago del meublé de tourisme, de una a cinco estrellas, que certifica su nivel de confort y equipamiento. La solicitas a un organismo evaluador acreditado o autorizado de tu elección, que visita la vivienda y, en el mes siguiente, entrega un certificado con la propuesta de categoría; tienes 15 días para rechazarla y, si no lo haces, la clasificación queda adquirida por cinco años. Tiene tres efectos fiscales directos. En el régimen micro-BIC, el abattement forfaitaire pasa del 30 % al 50 % y el techo de ingresos sube de 15.000 € a 77.700 €. En la taxe de séjour, el alojamiento clasificado aplica una tarifa fija según su categoría y evita el importe mayorado que se impone a los no clasificados. Y si el municipio está en una zona France Ruralités Revitalisation (ZFRR), puede dar derecho, previa solicitud, a exoneración de taxe foncière y de taxe d'habitation.

Fuentes: Service-Public.fr — Mettre en location sa résidence secondaire (meublé de tourisme) · Service-Public.fr — Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée

¿Micro-BIC o régimen real: cómo tributan los ingresos del alquiler?

Los ingresos de un meublé de tourisme alquilado por un particular tributan en Francia como beneficios industriales y comerciales (BIC), en el estatus de loueur en meublé non professionnel (LMNP), salvo que los ingresos del hogar superen 23.000 € al año y además superen sus otras rentas de actividad: entonces pasas a loueur professionnel (LMP). Desde los ingresos de 2025, el régimen micro-BIC aplica un abattement del 30 % a los alojamientos no clasificados, con un techo de 15.000 €, y del 50 % a los clasificados, con un techo de 77.700 € para 2025 y de 83.600 € para los ingresos de 2026. Por encima del techo, o si optas por él, se aplica el régimen real: deduces los gastos justificados y la amortización del inmueble y del mobiliario, y el déficit se compensa con rentas LMNP de los diez años siguientes. El régimen real puede dar una base imponible menor cuando los gastos y la amortización superan el porcentaje del abattement, pero exige contabilidad.

La tabla compara ambos casos con dos niveles de ingresos ilustrativos.

Fuentes: Service-Public.fr — Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée · Service-Public.fr — Louer son logement : les règles ont évolué en 2026 (27 juillet 2026)

¿Qué cambió en la plusvalía al vender un inmueble en LMNP?

La ley de finanzas para 2025 (ley n.º 2025-127, de 14 de febrero de 2025, artículo 84) modificó el artículo 150 VB del Código general de impuestos francés: en las ventas realizadas desde el 15 de febrero de 2025, el precio de adquisición de un inmueble alquilado en LMNP se reduce en las amortizaciones deducidas en el régimen real. En la práctica, la plusvalía imponible aumenta en la misma cuantía que las amortizaciones aprovechadas durante los años de alquiler. El LMNP conserva, en cambio, el régimen de plusvalías de los particulares, con sus reducciones por años de tenencia, que no tiene el loueur professionnel. Según una respuesta ministerial publicada en marzo de 2026 y recogida por la prensa fiscal especializada, la reintegración alcanza también las amortizaciones practicadas antes de 2025. Esto no elimina el interés del régimen real durante la explotación, pero obliga a calcular la rentabilidad hasta la venta y no solo año a año.

Fuentes: Légifrance — Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 · Légifrance — Code général des impôts, article 150 VB · Service-Public.fr — Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée · LégiFiscal — Plus-value LMNP : les amortissements antérieurs à 2025 également à réintégrer

¿Qué exige el diagnóstico energético (DPE) para un alquiler turístico?

Desde la ley Le Meur, el diagnóstico de rendimiento energético (DPE) también cuenta para el alquiler turístico. En los municipios donde el meublé de tourisme necesita autorización de cambio de uso, la mairie exige en la Francia metropolitana un DPE de clase A a E para concederla, según la ficha práctica de Service Public revisada en mayo de 2026, y a partir de 2034 la exigencia será de A a D. La nota de Service Public sobre la ley, de 2024, describía un calendario escalonado para los alojamientos que se ponen nuevamente en alquiler turístico: fuera la clase G desde el 1 de enero de 2025, la F desde el 1 de enero de 2028 y solo A a D desde el 1 de enero de 2034. Ambas fuentes coinciden en 2034. Desde ese año, el alcalde podrá pedir el DPE de cualquier meublé existente, con una penalización de 100 € por día si no se entrega y una multa de hasta 5.000 € por alquilar incumpliendo estas reglas.

En chalets antiguos de Font-Romeu o Bolquère, pide el DPE antes de hacer la oferta: una reforma energética puede ser condición para alquilar.

Fuentes: Service-Public.fr — Mettre en location sa résidence secondaire (meublé de tourisme) · Service-Public.fr — Locations touristiques : de nouvelles règles en 2025 (loi Le Meur)

¿Qué obligaciones tienes en cada estancia y dentro de una copropiedad?

En cada estancia cobras la taxe de séjour si el municipio o la mancomunidad la aplica, y la ingresas; si el pago pasa por una plataforma, es la plataforma la que la cobra y la ingresa. Para un alojamiento no clasificado, la tasa es un porcentaje, entre el 1 % y el 5 %, del precio por persona y noche, dentro de un límite; para uno clasificado, una tarifa fija según las estrellas. El importe de Font-Romeu, Bolquère o Bourg-Madame figura en el buscador de tarifas de la administración fiscal. A los clientes que no tienen nacionalidad francesa debes hacerles rellenar una ficha de policía y conservarla seis meses. En copropiedad, desde el 21 de noviembre de 2024 los nuevos reglamentos deben indicar si permiten los meublés de tourisme; en los anteriores, una cláusula de uso exclusivamente residencial impide la actividad, y si el reglamento prohíbe la actividad comercial la asamblea puede votar la prohibición por mayoría de dos tercios. Además, debes informar al administrador (syndic) de tu registro.

Fuentes: Légifrance — Code général des collectivités territoriales, article L2333-30 (taxe de séjour) · Service-Public.fr — Mettre en location sa résidence secondaire (meublé de tourisme) · Service-Public.fr — Locations touristiques : de nouvelles règles en 2025 (loi Le Meur)

¿Dónde tributas si resides en España?

Si resides fiscalmente en España y alquilas un meublé de tourisme en la Cerdanya francesa, el Convenio entre España y Francia de 10 de octubre de 1995 permite a Francia gravar las rentas del inmueble (artículo 6) y la plusvalía cuando lo vendas (artículo 13). Declaras esos ingresos en Francia como BIC ante el Service des Impôts des Particuliers Non-Résidents, con el formulario 2042-C-PRO y, en régimen real, la liasse 2031. España también los incluye en tu IRPF, pero aplica una deducción igual al impuesto pagado en Francia, con el límite de la cuota española que corresponde a esas rentas (artículo 24). A partir de los ingresos de 2026 cambia además la forma de determinar si un no residente es LMNP o LMP, porque se tienen en cuenta rentas gravadas en el país de residencia. Las cotizaciones sociales francesas aplicables a un no residente dependen de su situación de afiliación: confírmalas con un asesor antes de calcular la rentabilidad neta.

Fuentes: BOE — Convenio España-Francia para evitar la doble imposición (10 de octubre de 1995) · impots.gouv.fr — Non-résident : location d'un bien meublé, obligations fiscales · Service-Public.fr — Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée