Comprar en la Cerdanya siendo no residente (2026)

¿Qué necesitas antes de comprar: NIE, cuenta bancaria y titular?

Para comprar una vivienda en la Cerdanya catalana sin residir en España necesitas, antes que nada, un NIE (Número de Identidad de Extranjero). Es el número con el que te identificarán el notario, el banco, la Agència Tributària de Catalunya y la Agencia Tributaria estatal. Se pide con el formulario EX-15, el justificante de la tasa 790 código 012 y un documento que acredite tu interés económico, que en este caso es la compra. Desde el extranjero se tramita en el consulado español de tu país; en España, en una oficina de extranjería o en una comisaría de policía, con cita previa. La Policía Nacional fija un plazo máximo de resolución de cinco días. Ten en cuenta que el NIE asignado por un consulado solo sirve para hacer gestiones ante la Administración española: no te da la residencia ni la acredita. Pídelo en cuanto empieces a buscar, no cuando ya tengas una vivienda reservada.

Una cuenta en un banco español no es un requisito legal de la compraventa, pero en la práctica la necesitarás para domiciliar el IBI, los suministros y las cuotas de la comunidad, y el banco te la exigirá si te concede la hipoteca.

La tercera decisión es quién figura como comprador. Comprar a título personal es lo más sencillo: tributarás en el IRNR por el alquiler o por la renta imputada. Comprar mediante una sociedad añade contabilidad y costes de mantenimiento; si la sociedad reside en una jurisdicción no cooperativa, paga además un gravamen especial anual del 3 % sobre el valor catastral (modelo 213), salvo las exenciones previstas. Decide la estructura con un asesor fiscal de ambos países antes de firmar las arras, porque cambiar de titular después supone una nueva transmisión.

Fuentes: Policía Nacional — Asignación de NIE a instancia del interesado · Consulado General de España en París — Número de Identidad de Extranjero (NIE) · Agencia Tributaria — Modelo 213, gravamen especial sobre inmuebles de entidades no residentes

¿Qué impuestos pagas al comprar una vivienda en Cataluña?

En Cataluña, la compra de una vivienda de segunda mano paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que gestiona la Agència Tributària de Catalunya. Desde el 27 de junio de 2025, por el Decreto ley 5/2025, el tipo general ya no es un 10 % plano, sino una escala progresiva por tramos: 10 % hasta 600.000 €, 11 % entre 600.000 y 900.000 €, 12 % entre 900.000 y 1.500.000 € y 13 % por encima. Hasta esa fecha se aplicaba un 10 % hasta un millón y un 11 % sobre el exceso. Si el comprador es un gran tenedor, el tipo es del 20 %: la ATC considera gran tenedor a quien tiene más de diez viviendas en Cataluña o más de 1.500 m² de uso residencial, o cinco o más en zonas de mercado tensionado, sin contar la vivienda habitual. El impuesto se declara con el modelo 600 en el plazo de un mes desde la escritura.

La vivienda nueva comprada al promotor en primera transmisión no paga ITP, sino IVA al 10 % (que incluye hasta dos plazas de garaje y anexos comprados a la vez) más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) del 1,5 % sobre la escritura. Si en una segunda transmisión el vendedor renuncia a la exención del IVA, el AJD es del 3,5 % desde junio de 2025.

Los tipos reducidos del 5 % (jóvenes de hasta 35 años, familias numerosas o monoparentales, entre otros) exigen que sea tu vivienda habitual, así que no se aplican a una segunda residencia ni a una inversión de alquiler.

Fuentes: Agència Tributària de Catalunya — ITP: tarifes, tipus impositius i quota · Agència Tributària de Catalunya — Mesures fiscals del Decret llei 5/2025 (27/06/2025) · Agència Tributària de Catalunya — Compravenda de béns immobles (ITP, IVA i AJD) · Agencia Tributaria — Manual de IVA 2025: tipo reducido del 10 % · Agència Tributària de Catalunya — Meritació i termini de presentació (model 600)

¿Cuánto cuesta en total comprar? Un ejemplo con los tipos actuales

El coste de compra de una vivienda en la Cerdanya catalana tiene dos bloques. El primero, los impuestos, es con diferencia el mayor y se puede calcular con exactitud: la tabla aplica los tipos vigentes del ITP, del IVA y del AJD a varios precios de ejemplo. El segundo bloque son los honorarios de notaría y de registro, fijados por aranceles oficiales (reales decretos 1426/1989 y 1427/1989) que suben con el precio de forma decreciente, más la gestoría, cuyos honorarios son libres, y la tasación si pides hipoteca. No damos un porcentaje «todo incluido» porque esos gastos dependen de la escritura, del número de fincas y de si hay préstamo: pide presupuesto a la notaría y a la gestoría antes de firmar las arras. Como orden de magnitud, en una vivienda de segunda mano de hasta 600.000 € los impuestos ya suponen el 10 % del precio, y el resto de gastos va encima.

Si trabajas con un buyer's agent, añade sus honorarios: en Cerdanya Invest son el 3 % del precio de compra.

Fuentes: Agència Tributària de Catalunya — ITP: tarifes, tipus impositius i quota · Agència Tributària de Catalunya — Compravenda de béns immobles (ITP, IVA i AJD) · BOE — Real Decreto 1426/1989, Arancel de los Notarios · BOE — Real Decreto 1427/1989, Arancel de los Registradores

¿Puedes conseguir una hipoteca en España sin ser residente?

Sí. Los bancos españoles conceden préstamos hipotecarios a no residentes, pero cada entidad fija su propio porcentaje máximo de financiación sobre el valor de tasación y suele ser más prudente que con un residente. No existe un límite legal único, así que compara ofertas por escrito. Lo que sí es común a todas es la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario: el banco debe entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que es una oferta vinculante, y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) al menos diez días naturales antes de firmar, y en ese plazo debes acudir al notario que elijas para que compruebe que entiendes las condiciones. Según el Banco de España, tú pagas la tasación y el banco asume la notaría, el registro, los impuestos y la gestoría del préstamo. Lo habitual es firmar la hipoteca en el mismo acto que la compraventa.

La documentación que suelen pedir incluye pasaporte y NIE, las últimas declaraciones de la renta de tu país, nóminas o cuentas de tu actividad, extractos bancarios, el detalle de otros préstamos y la nota simple de la vivienda.

Fuentes: BOE — Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario · Banco de España, Portal del Cliente Bancario — Gastos asociados a la hipoteca

¿Qué debes comprobar antes de firmar?

La due diligence de una vivienda en la Cerdanya catalana se apoya en cuatro fuentes públicas. La nota simple del Registro de la Propiedad, que puede pedirse en línea, identifica al titular y muestra las cargas: hipotecas, embargos o servidumbres. La consulta al Catastro da la referencia catastral, la superficie y el valor catastral, que es la base del IBI y de la renta imputada que pagarás como no residente; compara esa superficie con la real y con la del Registro. La cèdula d'habitabilitat es obligatoria en Cataluña para vender o alquilar una vivienda y para contratar los suministros, así que el vendedor debe aportarla vigente. Si piensas alquilar a turistas, verifica si la vivienda está inscrita como habitatge d'ús turístic (HUT) y si el municipio figura en el anexo del Decreto ley 3/2023, que exige una licencia urbanística previa de cinco años. Pide también el certificado de deudas de la comunidad y los últimos recibos del IBI.

Revisa también los estatutos de la comunidad: en Cataluña, prohibir o limitar las viviendas de uso turístico exige una mayoría de cuatro quintos (artículo 553-26 del Código civil de Cataluña), no la regla de tres quintos de la ley estatal. Nuestra guía sobre la licencia HUT detalla el régimen del alquiler turístico.

Fuentes: Colegio de Registradores — Nota simple en línea · Sede Electrónica del Catastro · Generalitat de Catalunya — Cèdules d'habitabilitat · Canal Empresa (Generalitat) — Decret llei 3/2023 sobre habitatges d'ús turístic · Col·legi d'Administradors de Finques de Girona — Majories per prohibir pisos turístics a Catalunya (art. 553-26 CCCat)

¿Qué pasos hay desde la reserva hasta la escritura?

En Cataluña, la compra de una vivienda suele seguir cinco pasos. Primero, una oferta aceptada. Segundo, el contrato de arras, regulado por el artículo 621-8 del Código civil de Cataluña: si se pactan de forma expresa arras penitenciales, el comprador que desiste las pierde y el vendedor que desiste las devuelve dobladas; si se depositan ante notario por un plazo máximo de seis meses, pueden anotarse en el Registro de la Propiedad. Tercero, la due diligence y la hipoteca, en paralelo. Cuarto, la escritura pública ante notario, donde pagas el resto del precio y recibes las llaves. Quinto, la liquidación del ITP, o del IVA y el AJD, con el modelo 600 en el plazo de un mes, la inscripción en el Registro y el cambio de titular de los suministros, del IBI y de la comunidad. Cada paso tiene un responsable claro, y conviene fijar las fechas por escrito desde las arras.

Fuentes: Agència Tributària de Catalunya — Dipòsit d'arres penitencials (art. 621-8 CCCat) · Agència Tributària de Catalunya — Meritació i termini de presentació (model 600)

¿Sigue existiendo la golden visa por comprar una vivienda?

No. La Ley Orgánica 1/2025, publicada en el BOE el 3 de enero de 2025, suprimió el visado de residencia para inversores con efectos desde el 3 de abril de 2025. Esa vía permitía obtener la residencia a quien invertía al menos 500.000 € en inmuebles en España y desapareció junto con las demás modalidades de inversión. Las solicitudes presentadas antes del 3 de abril de 2025 se resuelven con la norma anterior, y las autorizaciones ya concedidas conservan su validez durante el periodo para el que se otorgaron. Para quien compra hoy en la Cerdanya, la consecuencia práctica es clara: comprar una vivienda no da derecho a residir en España, y el NIE que obtienes para comprar tampoco. Los ciudadanos de la Unión Europea no necesitan este visado; si no lo eres y quieres pasar largas temporadas en tu casa, consulta con un abogado de extranjería qué autorización te corresponde.

Fuentes: BOE — Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero · La Moncloa — El 3 de abril entra en vigor el fin de las «golden visa» (02/04/2025)