Invertir en Das
Inversión inmobiliaria en Das
Das es un municipio de 261 habitantes al pie de la Tosa d’Alp, en la vertiente sur de la Cerdanya, a 1.219 metros. De los pueblos del fondo del valle, es de los más cercanos a las pistas: Masella queda a unos 6 km por carretera y La Molina a unos 11. En su término está el Aeròdrom de la Cerdanya, de aviación deportiva. Cerca de ocho de cada diez viviendas no son residencia principal, y el municipio está sometido al régimen de licencia del Decreto ley 3/2023.
Por qué invertir en Das
- Masella a unos 6 km y La Molina a unos 11 km por carretera
- El Aeròdrom de la Cerdanya, de aviación deportiva, está en su término
- El 79,4 % de sus viviendas no son residencia principal (censo 2021)
- Sin hoteles: el alojamiento turístico es rural o en viviendas particulares
¿Dónde está Das y en qué se diferencia de Puigcerdà?
Das ocupa 14,6 km² en la solana del valle, desde la llanura del Segre hasta la cima de la Tosa d’Alp, a 2.587 metros, y buena parte de su zona de montaña está dentro del Parque Natural del Cadí-Moixeró. El pueblo está a 1.219 metros, unos 80 metros más alto que Bolvir o Ger. Según Idescat, tenía 261 habitantes a 1 de enero de 2025: 147 en Das, 76 en Sanavastre y el resto en Tartera, Mosoll y otros núcleos. Respecto a Puigcerdà, a unos 11 km, la diferencia es doble. Por un lado, Das mira a las estaciones: Masella está a unos 6 km por carretera y La Molina a unos 11 km, mientras que desde la capital hay unos 16 km hasta cada una. Por otro, es un pueblo muy pequeño: Idescat no registra ningún hotel en 2025, y el alojamiento turístico se reduce a cuatro establecimientos de turismo rural y a viviendas particulares.
El Aeròdrom de la Cerdanya, entre Das y Fontanals de Cerdanya, pertenece a la Generalitat y al Consejo Comarcal de la Cerdanya. Está clasificado de nivel III, para aviación deportiva, y su historia está ligada al vuelo sin motor: las obras empezaron en 1971. Es una instalación deportiva, no una vía de llegada para huéspedes en vuelos comerciales.
| Destino | Distancia |
|---|---|
| Estación de Masella | 6 km |
| Aeròdrom de la Cerdanya | 6 km |
| Estación de La Molina | 11 km |
| Puigcerdà (centro) | 11 km |
| Reial Club de Golf de la Cerdanya | 12,5 km |
Fuentes: Idescat — Das, el municipio en cifras · Viquipèdia — Das · Ayuntamiento de Das — Aeròdrom de la Cerdanya · OpenStreetMap — ruta Das–Masella
¿Qué vivienda hay en Das y qué supone nuestro modelo?
El censo de 2021 registró 427 viviendas familiares en Das y solo 88 eran residencia principal, un 20,6 %: menos que en Bolvir (22,2 %) o Ger (27,2 %), y muy por debajo del 36,7 % comarcal y del 59,5 % de Puigcerdà. Las 339 restantes son segundas residencias, viviendas vacías o de uso ocasional, algo coherente con su cercanía a las pistas. La base imponible media del IBI urbano fue de unos 115.200 € por recibo en 2025 (dato provisional), entre Ger, con unos 82.400 €, y Bolvir, con unos 155.500 €, y muy por encima de Puigcerdà, con unos 36.700 €. Es un valor catastral, no un precio de mercado, pero apunta a un parque de casas más que de pisos pequeños. La construcción es mínima: Idescat contabiliza 2 viviendas iniciadas en 2025, y entre los núcleos del municipio figura una pequeña urbanización en Tartera.
No hemos encontrado una estadística pública fiable de precio por m² para Das. A diferencia de Bolvir y Ger, nuestro modelo de rentabilidad sí tiene una zona propia para Das. Las cifras de la tabla son supuestos del modelo para un piso de tres dormitorios (para un chalet el modelo multiplica el precio por noche por 1,3), no datos observados, y solo tienen sentido para una vivienda con licencia turística.
| Supuesto | Valor |
|---|---|
| Precio de compra | 2.000–3.200 €/m² |
| Precio medio por noche (piso de 3 dormitorios) | 170–300 € |
| Ocupación anual | 42–62 % |
| Gestión del alquiler | 20 % de los ingresos |
| Costes de explotación | 12 % de los ingresos |
Fuentes: Idescat — Viviendas familiares por tipo, Das (censo 2021) · Idescat — IBI urbano, Das (2025) · Viquipèdia — Das
¿Se puede alquilar una vivienda de uso turístico en Das en 2026?
Das figura en el anexo del Decreto ley 3/2023 de la Generalitat, que exige licencia urbanística previa para destinar una vivienda a uso turístico en 262 municipios catalanes. En ellos el planeamiento debe admitir ese uso de forma expresa, cada licencia dura cinco años renovables y el total no puede superar 10 licencias por cada 100 habitantes. Las viviendas inscritas antes del 9 de noviembre de 2023 tienen hasta noviembre de 2028 para obtener la licencia, con una prórroga posible en supuestos concretos. El Tribunal Constitucional avaló la norma en su sentencia 64/2025, de 13 de marzo. En julio de 2026 el Registro de Turismo de Cataluña contaba 17 viviendas de uso turístico activas en Das, unas 6,5 por cada 100 habitantes. Con 261 vecinos, el techo de 10 por cada 100 equivale a unas 26 licencias en todo el municipio, así que el margen, si el ayuntamiento llega a habilitar el uso, es de muy pocas viviendas.
No hemos encontrado ninguna modificación de planeamiento publicada por el Ayuntamiento de Das para regular este uso. Antes de comprar pensando en el alquiler por días, pide por escrito cómo se tramitará la licencia de esa vivienda concreta.
El Registro Único de Arrendamientos estatal ya no es obligatorio: el Tribunal Supremo anuló ese procedimiento del Real Decreto 1312/2024 en su sentencia 620/2026, de 19 de mayo, aunque se mantienen la ventanilla única digital y la obligación de las plataformas de transmitir datos. En Cataluña, el número que debe figurar en los anuncios es el de inscripción en el Registro de Turismo de Cataluña. Si se trata de un piso en un edificio en propiedad horizontal, la comunidad puede prohibir el uso turístico por mayoría de cuatro quintos (artículo 553-26 del Código civil de Cataluña); la regla estatal de tres quintos no se aplica aquí.
Fuentes: Generalitat — Anexo del Decreto ley 3/2023 (lista de municipios) · Canal Empresa — Nueva regulación de las viviendas de uso turístico · BOE — Sentencia del Tribunal Constitucional 64/2025 · Dades obertes de Catalunya — Registro de Turismo de Cataluña · Tribunal Supremo — Anulación del Registro Único de Arrendamientos (STS 620/2026) · CAFGI — Mayorías para prohibir pisos turísticos en Cataluña
Preguntas frecuentes
¿Das es buena base para esquiar?
Por distancia, sí: Masella está a unos 6 km y La Molina a unos 11 km por carretera, más cerca que desde Puigcerdà. Pero esa demanda es estacional y depende de la nieve de cada invierno, y con 261 habitantes el pueblo tiene pocos servicios propios, así que tus huéspedes dependerán del coche para comprar o comer fuera.
¿Puedo comprar una casa en Das para alquilarla por días?
Solo si la licencia está resuelta. Das está sometido al Decreto ley 3/2023: una vivienda sin inscripción previa no puede empezar a operar como uso turístico hasta que el ayuntamiento habilite ese uso y conceda la licencia, y el techo de 10 por cada 100 habitantes deja sitio para muy pocas. Una casa ya inscrita puede seguir hasta noviembre de 2028 y después necesitará la licencia urbanística.
¿Qué rentabilidad puedo esperar en Das?
No podemos darte una cifra cerrada. Nuestro modelo usa para Das un precio de 2.000 a 3.200 €/m², un precio medio por noche de 170 a 300 € y una ocupación del 42 al 62 %, pero el resultado de cada casa depende de su precio, su tamaño y, sobre todo, de si tiene licencia turística. En Cerdanya Invest hacemos ese cálculo sobre la vivienda concreta antes de cualquier oferta.
Guías relacionadas
Otras zonas para invertir en La Cerdanya
¿Dudas entre zonas?
Comparamos los dos lados del valle y todas las zonas con datos reales de precio, rentabilidad y demanda, para que decidas con números.