Cerdanya española o francesa: dónde invertir

¿En qué se diferencian los dos lados de la Cerdanya, de un vistazo?

La Cerdanya comparte valle, pistas y clientela a ambos lados de la frontera, pero comprar en Puigcerdà o en Font-Romeu no es la misma operación. En el lado catalán pesan un impuesto de compra más alto, el ITP, y sobre todo la escasez de licencias de alquiler turístico en los municipios sujetos al Decreto-ley 3/2023. En el lado francés, los gastos de compra de una vivienda usada son algo menores, el alquiler como meublé de tourisme pasa por un registro que cada commune puede endurecer, y la fiscalidad ofrece un régimen propio, el LMNP, que se ha vuelto menos favorable desde 2025. Tu residencia fiscal decide después cuánto pagas por las rentas y por la venta, y el convenio entre España y Francia de 1995 establece qué país grava primero. La tabla resume las diferencias principales.

¿Cuánto cuesta comprar a cada lado de la frontera?

En el lado catalán, comprar una vivienda usada tributa por el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) de Cataluña, que desde el 27 de junio de 2025 tiene una tarifa general progresiva: un 10 % hasta 600.000 €, un 11 % entre 600.000 y 900.000 €, un 12 % hasta 1,5 millones y un 13 % por encima, aplicados por tramos. Si el comprador es un gran tenedor, por ejemplo con más de diez viviendas en Cataluña, el tipo sube al 20 %. A eso se suman notaría, registro y gestoría. En el lado francés, los llamados frais de notaire de una vivienda usada rondan el 7–8 % del precio y son sobre todo impuestos, en particular los derechos de mutación (DMTO). Pyrénées-Orientales es uno de los departamentos que subieron su tipo del 4,5 % al 5 % para las ventas desde el 1 de mayo de 2025, una subida que la ley permite hasta el 31 de marzo de 2028.

Fuentes: Agència Tributària de Catalunya — Tarifes i tipus de l'ITP · Immobilier.notaires.fr — Estimation des frais d'achat immobilier · Notaires de France — Hausse des droits de mutation à titre onéreux · Selexium — Départements passant les DMTO à 5 % au 1er mai 2025

¿Qué impuestos anuales paga el propietario en cada país?

En España el impuesto anual sobre la vivienda es el IBI, que cobra cada ayuntamiento sobre el valor catastral con un tipo que la Ley de Haciendas Locales fija, para inmuebles urbanos, entre el 0,4 % y el 1,10 %. Si no resides en España, por los días en que la vivienda no está alquilada declaras además en el IRNR una renta imputada del 2 % del valor catastral, o del 1,1 % si ese valor se revisó recientemente; si resides en España, esa renta imputada va a tu IRPF. En Francia pagas la taxe foncière y, al ser una segunda residencia, la taxe d'habitation, que desde 2023 ya solo grava las viviendas que no son residencia principal. Los municipios en zona tendue pueden añadir a esa taxe d'habitation un recargo de entre el 5 % y el 60 %. Font-Romeu, clasificado en zona tendue, votó en septiembre de 2023 un recargo del 20 %.

Fuentes: BOE — Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley Reguladora de las Haciendas Locales (art. 72) · Agencia Tributaria — IRNR: rentas obtenidas sin establecimiento permanente · Service-Public.fr — Taxe d'habitation sur les résidences secondaires · Mairie de Font-Romeu — Les taxes et les redevances

¿Qué régimen de alquiler turístico se aplica a cada lado?

En el lado catalán, alquilar por días exige una licencia de vivienda de uso turístico (HUT). En los 14 municipios de la Cerdanya incluidos en el Decreto-ley 3/2023 hace falta además una licencia urbanística municipal de cinco años, limitada a 10 por cada 100 habitantes, y las viviendas ya registradas deben obtenerla antes de noviembre de 2028. El anuncio debe mostrar el número del registro turístico catalán (el registro único estatal, NRUA, fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026) y, en edificios con comunidad, los estatutos pueden prohibir el uso turístico con el voto de cuatro quintas partes de los propietarios (Código civil catalán, art. 553-26). En el lado francés, el meublé de tourisme se declara en el ayuntamiento, y la ley Le Meur de 2024 generaliza el registro con número a todo el país como tarde el 20 de mayo de 2026. La commune puede exigir además un cambio de uso y fijar cuotas, y el DPE debe estar entre A y E, y entre A y D a partir de 2034.

La ley Le Meur también recortó el régimen micro-BIC: un meublé de tourisme no clasificado solo aplica un abattement del 30 % hasta 15.000 € de ingresos, frente al 50 % hasta 77.700 € en las rentas de 2025 (83.600 € en las de 2026) si está clasificado.

Fuentes: Canal Empresa, Generalitat — Nova regulació dels HUT a 262 municipis · Govern.cat — HUT en 39 municipis de l'Alt Pirineu i l'Aran · Tribunal Supremo — anulación del Registro Único de Arrendamientos (STS 620/2026) · Col·legi d'Administradors de Finques de Girona — majories a Catalunya (CCCat art. 553-26) · Légifrance — Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) · Service-Public.fr — Location d'un meublé de tourisme · Service-Public.fr — Location meublée : régime micro-BIC

¿Qué es el LMNP y qué cambió en 2025?

El LMNP (loueur en meublé non professionnel) es el estatuto fiscal francés de quien alquila amueblado sin alcanzar la categoría de actividad profesional. En el régimen réel permite deducir los gastos y amortizar el inmueble, salvo el suelo, y el mobiliario, lo que a menudo deja la base imponible del alquiler cerca de cero durante años. Hasta 2025 esas amortizaciones no se tenían en cuenta al vender. La ley de finanzas para 2025 cambió la regla: en las ventas realizadas desde el 15 de febrero de 2025, las amortizaciones deducidas se restan del precio de adquisición para calcular la plusvalía, que por tanto aumenta. Según una respuesta ministerial publicada en 2026, se reintegran todas las amortizaciones practicadas desde la compra, no solo las posteriores a 2025. La ventaja durante la explotación sigue existiendo, pero una parte se devuelve en la venta.

Además, la ley de financiación de la Seguridad Social para 2026 elevó al 18,6 % los prélèvements sociaux sobre las rentas LMNP de los residentes en Francia, mientras que los revenus fonciers y las plusvalías inmobiliarias siguen al 17,2 %.

Fuentes: Service-Public.fr — Plus-value immobilière sur la vente d'un logement · LégiFiscal — LMNP : les amortissements antérieurs à 2025 également réintégrés · Actu-Juridique — La CSG en hausse sur les revenus du capital (LFSS 2026)

¿Cómo tributan las rentas del alquiler según dónde residas?

Según el convenio entre España y Francia de 1995 para evitar la doble imposición, las rentas de un inmueble pueden gravarse primero en el país donde está situado. Si la vivienda está en el lado español y no resides en España, pagas el IRNR con el modelo 210: un 19 % sobre el rendimiento neto si resides en la UE o el EEE, y un 24 % sobre los ingresos íntegros en otros casos. Si resides en España, esas rentas van a tu IRPF, y el alquiler turístico no se beneficia de la reducción prevista para el alquiler de vivienda. Si la vivienda está en el lado francés y no resides en Francia, el impuesto sobre la renta se aplica con un tipo mínimo del 20 % hasta 29.579 € y del 30 % por encima en las rentas de 2025, salvo que el tipo medio te resulte más favorable, más un 7,5 % de prélèvement de solidarité si estás afiliado a la seguridad social de otro país de la UE.

El país de residencia también declara esas rentas y corrige la doble imposición: Francia concede a sus residentes un crédito igual al impuesto francés sobre las rentas inmobiliarias españolas, que solo cuentan para fijar el tipo; España deduce el impuesto pagado en Francia con el límite del impuesto español.

Fuentes: Légifrance — Convention fiscale France-Espagne du 10 octobre 1995 · BOFiP — Conventions fiscales entre la France et l'Espagne · Agencia Tributaria — Tipos de gravamen del IRNR sin establecimiento permanente · BOE — Ley 35/2006 del IRPF (art. 23.2) · impots.gouv.fr — Non-résident : dois-je déclarer mes revenus en France ?

¿Cómo tributa la plusvalía al vender en cada país?

Al vender en el lado español, un no residente tributa por la ganancia al 19 %, y el comprador retiene el 3 % del precio a cuenta de ese impuesto. Un residente en España integra la ganancia en la base del ahorro del IRPF, que en 2025 tributa entre el 19 % y el 30 % según el importe. En los dos casos el ayuntamiento cobra además el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos, la plusvalía municipal. En el lado francés, la plusvalía inmobiliaria tributa al 19 % de impuesto sobre la renta más un 17,2 % de prélèvements sociaux, o un 7,5 % para los no residentes afiliados a la seguridad social de otro país de la UE, con un recargo del 2 % al 6 % si la ganancia supera 50.000 €. Los abatimientos por tenencia empiezan el sexto año y llevan a la exención del impuesto sobre la renta a los 22 años y de los prélèvements sociaux a los 30. En LMNP se suma la reintegración de amortizaciones.

Fuentes: Agencia Tributaria — Ganancia patrimonial por transmisión de inmuebles (no residentes) · Agencia Tributaria — Tipos de gravamen del IRNR sin establecimiento permanente · Agencia Tributaria — Gravamen de la base liquidable del ahorro (IRPF 2025) · Service-Public.fr — Plus-value immobilière sur la vente d'un logement

¿Cómo se financia la compra en España y en Francia?

En Francia, los bancos aplican las normas del Haut Conseil de stabilité financière (HCSF): la cuota de todos tus créditos no debe superar el 35 % de tus ingresos y el plazo no puede pasar de 25 años, con un margen de flexibilidad del 20 % de la producción trimestral de cada banco, reservado en su mayor parte a la compra de vivienda principal. En España no existe un límite legal equivalente de endeudamiento: cada banco fija el porcentaje financiado, el plazo y el tipo a partir de tus ingresos, tu residencia fiscal y la tasación. Los bancos suelen mostrarse más prudentes con los no residentes y con las segundas residencias, y financiar en un país donde no cobras tus ingresos complica el análisis. En ambos lados, la cuota hipotecaria se suma a los costes del alquiler y puede convertir una rentabilidad neta positiva en un flujo de caja negativo.

Fuentes: economie.gouv.fr — HCSF, mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers

¿Qué tiene de particular comprar en Llívia?

Llívia es un municipio español de unos 13 km² rodeado por territorio francés desde el Tratado de los Pirineos de 1659 y el Tratado de Llívia de 1660: como tenía rango de villa y el acuerdo solo cedía pueblos a Francia, quedó bajo soberanía española. Una carretera que cruza territorio francés la une con Puigcerdà. Para el inversor, lo decisivo es que Llívia se rige por el derecho español y catalán: pagas ITP catalán al comprar e IBI al ayuntamiento, tributas en España por las rentas y por la plusvalía, y el alquiler turístico depende de la licencia HUT, porque Llívia figura entre los municipios de la Cerdanya incluidos en el Decreto-ley 3/2023. Los huéspedes, en cambio, llegan cruzando Francia, y la clientela francesa de la Cerdagne la tiene a pocos minutos. Antes de comprar conviene verificar la licencia vigente del inmueble, porque es el factor que más pesa en su valor como inversión.

Fuentes: Wikipedia — Llívia · Visitmuseum, Generalitat — Llívia, un enclavament als Pirineus · Govern.cat — HUT en 39 municipis de l'Alt Pirineu i l'Aran