Inversió immobiliària a Alp / La Molina

On comprar a Alp: al poble, a La Molina o a Masella?

El terme d'Alp aplega tres mercats diferents. El poble d'Alp, a 1.158 metres d'altitud i amb 1.048 habitants, és a la plana de la Cerdanya: combina nucli antic, urbanitzacions de cases i pisos, i vida tot l'any, a uns 7 km de Masella i 10 km de La Molina per carretera. La Molina, amb 635 habitants, inclou el sector de Supermolina i concentra apartaments i xalets al costat de les pistes, amb l'estació de tren de La Molina a la línia R3. Masella és un nucli molt petit, de 41 veïns, arrambat a l'estació que porta el seu nom. Des del 1999 un telecabina uneix les dues estacions al domini Alp 2500, de manera que des de qualsevol de les dues s'esquia a tot el conjunt. El nostre model situa el preu a Alp entre 2.500 i 4.200 €/m², l'interval més alt dels que fem servir a la Cerdanya, un supòsit de treball i no una estadística de mercat.

A peu de pistes es paga la proximitat a la neu; al poble es guanya ús tot l'any i més serveis, a canvi d'agafar el cotxe per esquiar.

Fonts: Viquipèdia — Alp: nuclis i estacions · Wikipedia (fr) — Télécabine de La Molina - Alp 2500 · OpenStreetMap — Ruta Alp-Masella

Es pot obtenir avui una llicència HUT a Alp?

Alp figura a l'annex del Decret llei 3/2023, de 7 de novembre, de la Generalitat de Catalunya, amb 13 municipis més de la Cerdanya. Allà un habitatge d'ús turístic (HUT) nou necessita llicència urbanística municipal prèvia, a més de la inscripció turística; el planejament ha de permetre l'ús de manera expressa, la llicència dura cinc anys renovables i no es poden atorgar més llicències que les que resulten d'un màxim de 10 habitatges d'ús turístic per cada 100 habitants. El setembre del 2026 el Registre de Turisme de Catalunya comptava 301 HUT d'alta a Alp. Amb 1.724 habitants, són unes 17,5 per cada 100, molt per sobre d'aquest sostre segons el nostre càlcul. A la pràctica, obtenir una llicència nova a Alp sembla molt difícil, tot i que l'aplicació concreta del límit correspon a l'Ajuntament. Els HUT existents tenen fins al novembre del 2028 per obtenir la llicència urbanística, amb una única pròrroga possible de fins a cinc anys.

Per això, a Alp la diligència clau és comprar un habitatge que ja sigui HUT: comprova'n el número al Registre de Turisme, que continuï d'alta i què exigeix l'Ajuntament per a la llicència urbanística abans del 2028. El Tribunal Constitucional va avalar el decret en la Sentència 64/2025.

Als edificis d'apartaments de La Molina i Supermolina, revisa també els estatuts i les actes de la comunitat: a Catalunya no regeix la majoria de tres cinquenes parts de la Llei de propietat horitzontal estatal, sinó l'article 553-26 del Codi civil de Catalunya, que exigeix quatre cinquenes parts de propietaris i quotes per prohibir o limitar l'ús turístic. Aquesta prohibició no s'imposa a qui ja tenia l'activitat i va votar en contra o s'hi va oposar en el termini d'un mes.

Fonts: BOE — Decret llei 3/2023, de 7 de novembre (text consolidat) · Govern.cat — Els 39 municipis de l'Alt Pirineu i Aran afectats · Tribunal Constitucional — Sentència 64/2025 · Dades obertes de Catalunya — Registre de Turisme de Catalunya · CAFGI — Majories de la comunitat per prohibir pisos turístics a Catalunya (art. 553-26 CCCat) · Idescat — El municipi en xifres: Alp

Què mou la demanda de lloguer a Alp i com es reparteix durant l'any?

La demanda d'Alp gira al voltant de la neu. Les dues estacions del domini Alp 2500 són dins del terme, i des del poble s'arriba a Masella en uns 7 km i a La Molina en uns 10 km per carretera. L'Idescat estima que la població estacional d'Alp equival, en còmput anual a temps complet, al 182,2 % de la població resident (dada provisional del 2024), davant del 132 % de mitjana a la comarca de la Cerdanya: és el municipi dels que analitzem amb més pes de visitants sobre veïns. El tren hi ajuda: l'estació de La Molina és al terme i la d'Urtx-Alp queda a uns 2 km del poble, totes dues a la línia R3 entre Barcelona i la Tor de Querol. Barcelona queda a uns 142 km per carretera, Puigcerdà a uns 9 km i el camp de golf de Fontanals, al municipi veí, a uns 3 km. Fora de l'hivern, la demanda depèn de l'estiu de muntanya i de la vall.

Les distàncies són càlculs de ruta d'OpenStreetMap sense trànsit ni neu; els accessos a La Molina i Masella es carreguen molt els caps de setmana de temporada.

Fonts: Idescat — Població estacional ETCA, Alp · Viquipèdia — Alp: estació d'Urtx-Alp · OpenStreetMap — Ruta Alp-La Molina

Per a qui té sentit invertir a Alp i quins riscos assumeix?

Alp té sentit per a qui busca un actiu pensat per a l'esquí i accepta que l'hivern pesi molt en els ingressos. El nostre model li assigna la tarifa mitjana per nit més alta de la Cerdanya, de 200 a 380 €, i una ocupació del 50 al 70 %, davant de 180-320 € i 45-65 % a Puigcerdà. A canvi, el preu de compra del model també és el més alt, de 2.500 a 4.200 €/m². Els riscos són específics. El nombre d'habitatges turístics ja supera el sostre del Decret llei 3/2023, de manera que la rendibilitat depèn de comprar un HUT existent i de regularitzar-lo abans del novembre del 2028. Un hivern amb poca neu afecta més La Molina o Masella que Puigcerdà. I als edificis de muntanya convé revisar quotes de comunitat, derrames i aïllament. El poble d'Alp redueix part d'aquesta dependència, amb més vida fora de temporada.

A Cerdanya Invest fem servir aquests intervals com a punt de partida i els contrastem amb cada immoble concret; no són una promesa de rendibilitat.