Llicència HUT a la Cerdanya: guia 2026

Què és un habitatge d'ús turístic (HUT) i qui el regula?

A Catalunya, un habitatge d'ús turístic (HUT) és un habitatge que el propietari cedeix sencer a tercers, directament o indirectament, a canvi d'un preu i per períodes continus de 31 dies o menys. El regula el Decret 75/2020, de turisme de Catalunya: el títol habilitant l'atorga l'ajuntament del municipi on hi ha l'habitatge, i la Generalitat l'inscriu després al Registre de Turisme de Catalunya (RTC), que assigna el número NIRTC. Aquest número ha de constar en tota mena de publicitat, promoció o comercialització, inclosos els anuncis a les plataformes. L'HUT es cedeix sempre sencer: no serveix per llogar per habitacions ni per compartir l'habitatge amb els hostes. La capacitat màxima és de 15 places, amb excepcions per als habitatges habilitats abans del 26 d'agost de 2020. Exercir l'activitat sense habilitació és una infracció greu o molt greu, amb multes de 3.001 a 600.000 €.

A més, l'habitatge necessita cèdula d'habitabilitat, un telèfon d'atenció disponible les 24 hores, un servei de manteniment i unes normes de convivència per als hostes, com a mínim en català, castellà, anglès i francès.

Fonts: Canal Empresa, Generalitat — Preguntes freqüents sobre l'habitatge d'ús turístic (HUT) · Departament d'Empresa i Treball — Habitatges d'ús turístic: preguntes freqüents

Què va canviar el Decret llei 3/2023 i continua vigent?

El Decret llei 3/2023, de 7 de novembre, de la Generalitat, vigent des del 9 de novembre de 2023, sotmet els HUT de 262 municipis catalans a una llicència urbanística prèvia, a més de l'habilitació turística. Aquesta llicència dura cinc anys i es pot prorrogar per períodes iguals si el planejament ho permet. El pla urbanístic municipal ha d'admetre expressament l'ús turístic, l'ajuntament ha de justificar que queda prou sòl per a habitatge habitual i, un cop adaptat el planejament, no es poden concedir més de 10 HUT per cada 100 habitants. Els HUT ja habilitats tenen cinc anys des de l'entrada en vigor, és a dir, fins al novembre de 2028, per obtenir la nova llicència o cessar l'activitat; el titular pot demanar una pròrroga de cinc anys més si acredita que no ha pogut compensar la pèrdua patrimonial. El Tribunal Constitucional va avalar la norma en la sentència 64/2025, de 13 de març de 2025, de manera que continua plenament en vigor.

La llista de municipis té una vigència de cinc anys i el departament competent en urbanisme l'ha de revisar per ordre, amb consulta prèvia als ajuntaments. Si un municipi hi entra més endavant, el règim transitori s'aplica igualment als seus HUT existents.

Fonts: BOE — Decreto-ley 3/2023, de 7 de noviembre (Cataluña), viviendas de uso turístico · Canal Empresa, Generalitat — Nova regulació dels HUT a 262 municipis (Decret llei 3/2023) · Cuatrecasas — El Constitucional avala el Decreto-ley 3/2023 (STC 64/2025)

Quins municipis de la Cerdanya estan afectats?

Tots els municipis de la Cerdanya catalana que solen interessar a un inversor figuren a l'annex del Decret llei 3/2023: Puigcerdà, Llívia, Alp, Bellver de Cerdanya, Bolvir, Ger i Das. També hi apareixen Fontanals de Cerdanya, Guils de Cerdanya, Isòvol, Montellà i Martinet, Prats i Sansor, Riu de Cerdanya i Urús. A l'annex publicat el 2023 no hi figuren Lles de Cerdanya ni Meranges. Ser a la llista vol dir que un HUT nou necessita llicència urbanística prèvia i que el nombre total queda limitat pel planejament i pel topall de 10 per cada 100 habitants. El que l'annex no diu és si cada ajuntament ja ha adaptat el seu pla urbanístic ni quantes llicències li queden disponibles, i això és precisament el que determina si un habitatge concret es pot destinar al lloguer turístic. Aquesta resposta només la dona l'ajuntament, per escrit i referida a la finca exacta.

Abans de signar una reserva, pregunta a l'ajuntament si l'habitatge té o pot obtenir la llicència urbanística, si ja està inscrit al RTC i com afecta el canvi de titular a l'habilitació i al termini de 2028. A Cerdanya Invest fem aquesta consulta abans de recomanar una compra.

Fonts: Generalitat — Annex del Decret llei 3/2023: relació dels 262 municipis (PDF) · Canal Empresa, Generalitat — Nova regulació dels HUT a 262 municipis (Decret llei 3/2023)

Continua sent obligatori el número del Registre Únic d'Arrendaments (NRUA)?

No en els termes previstos. El Reial decret 1312/2024 va crear un Registre Únic d'Arrendaments estatal: des de l'1 de juliol de 2025, cada lloguer de curta durada necessitava un número obtingut al Registre de la Propietat (el NRUA), que les plataformes havien de mostrar als anuncis, i l'Ordre VAU/1560/2025 va fixar un model informatiu anual que calia presentar cada mes de febrer. El Tribunal Suprem, en la sentència 620/2026, de 19 de maig, publicada al BOE el 8 de juny de 2026, va anul·lar el procediment de registre únic perquè l'Estat no en té la competència i se superposa als registres autonòmics. Es manté la Finestreta Única Digital d'Arrendaments, per la qual les plataformes transmeten dades a l'Administració en aplicació del Reglament (UE) 2024/1028. Per a un HUT a Catalunya, el número que ha de constar a cada anunci continua sent el NIRTC del Registre de Turisme de Catalunya.

No és clar què queda del model informatiu anual, que es basava en un article anul·lat. Si ja vas obtenir un NRUA o vas presentar el model el 2026, confirma amb el teu gestor quines obligacions mantens.

Fonts: BOE — Real Decreto 1312/2024, Registro Único de Arrendamientos · BOE — Orden VAU/1560/2025, modelo informativo anual de arrendamientos de corta duración · BOE — Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2026 sobre el Real Decreto 1312/2024 · CGPJ — El Tribunal Supremo anula el Registro Único de arrendamientos de corta duración

Quins passos i documents necessites per obrir un HUT?

En un municipi català afectat pel Decret llei 3/2023, com Puigcerdà o Alp, l'ordre pràctic per obrir un HUT és aquest. Primer, comprovar a l'ajuntament que el planejament admet l'ús turístic en aquella finca i sol·licitar la llicència urbanística prèvia. Segon, tenir la cèdula d'habitabilitat vigent, imprescindible per habilitar l'habitatge. Tercer, presentar la comunicació prèvia d'inici d'activitat a l'ajuntament, que és qui atorga el títol habilitant, amb les dades del titular, de l'habitatge i del telèfon d'atenció. Després, l'ajuntament comunica l'habilitació a la Generalitat, que inscriu l'habitatge al Registre de Turisme de Catalunya i li assigna el NIRTC. Amb aquest número ja et pots anunciar, i l'has d'exhibir a l'habitatge juntament amb la capacitat màxima i el telèfon de manteniment. Finalment, organitza el cobrament i la declaració de l'impost turístic davant l'Agència Tributària de Catalunya.

Revisa també els estatuts de la comunitat abans de comprar, no després: poden restringir l'ús turístic.

Fonts: Canal Empresa, Generalitat — Habitatges d'ús turístic · Canal Empresa, Generalitat — Preguntes freqüents sobre l'habitatge d'ús turístic (HUT) · Departament d'Empresa i Treball — Habitatges d'ús turístic: preguntes freqüents · Canal Empresa, Generalitat — Nova regulació dels HUT a 262 municipis (Decret llei 3/2023)

Quant és l'impost sobre les estades en establiments turístics?

L'impost sobre les estades en establiments turístics el paga l'hoste, però el cobra i el declara el titular de l'HUT davant l'Agència Tributària de Catalunya. Després de la Llei 2/2026, de 6 de març, en vigor des de l'1 d'abril de 2026, la tarifa per a un HUT fora de la ciutat de Barcelona és d'1,75 € per persona i nit entre l'1 d'abril de 2026 i el 31 de març de 2027, i puja a 2,50 € a partir de l'1 d'abril de 2027. Es paga com a màxim per set nits per persona en una mateixa estada continuada, i els menors de 17 anys n'estan exempts. La mateixa llei permet als ajuntaments de fora de Barcelona aprovar un recàrrec municipal per a les estades des de l'1 d'octubre de 2026. A la relació publicada per l'ATC quan es va preparar aquesta guia no hi figurava cap municipi de la Cerdanya, però convé comprovar-ho abans de cada temporada.

Exemple: quatre adults i un infant de 10 anys que passen 5 nits a l'hivern 2026–2027 paguen 4 × 5 × 1,75 € = 35 €.

Fonts: Agència Tributària de Catalunya — Impost sobre les estades en establiments turístics · Agència Tributària de Catalunya — Quota tributària i tarifes (IEET) · Agència Tributària de Catalunya — Llei 2/2026: increment de tarifes i recàrrec municipal

Pot la teva comunitat de propietaris impedir l'HUT?

Sí, i a Catalunya les regles no són les de la resta de l'Estat. La Llei orgànica 1/2025, en vigor des del 3 d'abril de 2025, va modificar l'article 17 de la Llei de propietat horitzontal estatal perquè les comunitats puguin condicionar o prohibir els habitatges turístics amb el vot de tres cinquenes parts de propietaris i quotes. Però la propietat horitzontal a Catalunya es regeix pel llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, i el Col·legi d'Administradors de Finques de Girona recorda que aquí prohibir o limitar l'ús turístic exigeix modificar els estatuts amb quatre cinquenes parts de propietaris i de quotes (article 553-26.2.a). Aquest acord s'ha d'elevar a escriptura pública i inscriure al Registre de la Propietat, i no té efectes retroactius. A la pràctica, el que és decisiu quan compres un pis a Puigcerdà o a Alp és llegir els estatuts inscrits i les actes recents de la comunitat.

Fonts: Col·legi d'Administradors de Finques de Girona — Majories per prohibir pisos turístics a Catalunya · Noticias Jurídicas — Reforma de la LPH por la Ley Orgánica 1/2025

Quins requisits ha de complir un HUT a la Cerdanya, en resum?

Per a un habitatge a Puigcerdà, Llívia, Alp, Bellver de Cerdanya, Bolvir, Ger o Das, els requisits d'un HUT el 2026 s'acumulen en tres capes. La capa urbanística depèn de l'ajuntament: llicència prèvia de cinc anys, planejament que admeti l'ús turístic i topall de 10 HUT per cada 100 habitants. La capa turística depèn de l'ajuntament i de la Generalitat: cèdula d'habitabilitat, comunicació prèvia, inscripció al Registre de Turisme de Catalunya i número NIRTC a tots els anuncis. La capa fiscal i privada inclou l'impost sobre les estades en establiments turístics, que recapta l'Agència Tributària de Catalunya, i els estatuts de la comunitat de propietaris. El número estatal NRUA, en canvi, ja no és la peça central després de la sentència del Tribunal Suprem de maig de 2026. La taula resumeix cada requisit, qui el gestiona i la regla vigent a 30 de setembre de 2026.

Fonts: BOE — Decreto-ley 3/2023, de 7 de noviembre (Cataluña), viviendas de uso turístico · Canal Empresa, Generalitat — Preguntes freqüents sobre l'habitatge d'ús turístic (HUT) · Agència Tributària de Catalunya — Quota tributària i tarifes (IEET) · CGPJ — El Tribunal Supremo anula el Registro Único de arrendamientos de corta duración · Col·legi d'Administradors de Finques de Girona — Majories per prohibir pisos turístics a Catalunya