Comprar a la Cerdanya sent no resident (2026)

Què necessites abans de comprar: NIE, compte bancari i titular?

Per comprar un habitatge a la Cerdanya catalana sense residir a Espanya necessites, abans de res, un NIE (Número d'Identitat d'Estranger). És el número amb què t'identificaran el notari, el banc, l'Agència Tributària de Catalunya i l'Agència Tributària estatal. Es demana amb el formulari EX-15, el justificant de la taxa 790 codi 012 i un document que acrediti el teu interès econòmic, que en aquest cas és la compra. Des de l'estranger es tramita al consolat espanyol del teu país; a Espanya, en una oficina d'estrangeria o en una comissaria de policia, amb cita prèvia. La Policia Nacional fixa un termini màxim de resolució de cinc dies. Tingues en compte que el NIE assignat per un consolat només serveix per fer gestions davant l'Administració espanyola: no et dona la residència ni l'acredita. Demana'l tan bon punt comencis a buscar, no quan ja tinguis un habitatge reservat.

Un compte en un banc espanyol no és un requisit legal de la compravenda, però a la pràctica el necessitaràs per domiciliar l'IBI, els subministraments i les quotes de la comunitat, i el banc te l'exigirà si et concedeix la hipoteca.

La tercera decisió és qui figura com a comprador. Comprar a títol personal és el més senzill: tributaràs en l'IRNR pel lloguer o per la renda imputada. Comprar mitjançant una societat afegeix comptabilitat i costos de manteniment; si la societat resideix en una jurisdicció no cooperativa, paga a més un gravamen especial anual del 3 % sobre el valor cadastral (model 213), llevat de les exempcions previstes. Decideix l'estructura amb un assessor fiscal dels dos països abans de signar les arres, perquè canviar de titular després suposa una nova transmissió.

Fonts: Policía Nacional — Asignación de NIE a instancia del interesado · Consulado General de España en París — Número de Identidad de Extranjero (NIE) · Agencia Tributaria — Modelo 213, gravamen especial sobre inmuebles de entidades no residentes

Quins impostos pagues en comprar un habitatge a Catalunya?

A Catalunya, la compra d'un habitatge de segona mà paga l'impost sobre transmissions patrimonials (ITP), que gestiona l'Agència Tributària de Catalunya. Des del 27 de juny de 2025, pel Decret llei 5/2025, el tipus general ja no és un 10 % pla, sinó una escala progressiva per trams: 10 % fins a 600.000 €, 11 % entre 600.000 i 900.000 €, 12 % entre 900.000 i 1.500.000 € i 13 % per sobre. Fins aleshores s'aplicava un 10 % fins a un milió i un 11 % sobre l'excés. Si el comprador és un gran tenidor, el tipus és del 20 %: l'ATC considera gran tenidor qui té més de deu habitatges a Catalunya o més de 1.500 m² d'ús residencial, o cinc o més en zones de mercat tensionat, sense comptar l'habitatge habitual. L'impost es declara amb el model 600 en el termini d'un mes des de l'escriptura.

L'habitatge nou comprat al promotor en primera transmissió no paga ITP, sinó IVA al 10 % (que inclou fins a dues places d'aparcament i annexos comprats alhora) més l'impost sobre actes jurídics documentats (AJD) de l'1,5 % sobre l'escriptura. Si en una segona transmissió el venedor renuncia a l'exempció de l'IVA, l'AJD és del 3,5 % des del juny de 2025.

Els tipus reduïts del 5 % (joves de fins a 35 anys, famílies nombroses o monoparentals, entre d'altres) exigeixen que sigui el teu habitatge habitual, de manera que no s'apliquen a una segona residència ni a una inversió de lloguer.

Fonts: Agència Tributària de Catalunya — ITP: tarifes, tipus impositius i quota · Agència Tributària de Catalunya — Mesures fiscals del Decret llei 5/2025 (27/06/2025) · Agència Tributària de Catalunya — Compravenda de béns immobles (ITP, IVA i AJD) · Agencia Tributaria — Manual de IVA 2025: tipo reducido del 10 % · Agència Tributària de Catalunya — Meritació i termini de presentació (model 600)

Quant costa en total comprar? Un exemple amb els tipus actuals

El cost de compra d'un habitatge a la Cerdanya catalana té dos blocs. El primer, els impostos, és de lluny el més gran i es pot calcular amb exactitud: la taula aplica els tipus vigents de l'ITP, de l'IVA i de l'AJD a diversos preus d'exemple. El segon bloc són els honoraris de notaria i de registre, fixats per aranzels oficials (reials decrets 1426/1989 i 1427/1989) que pugen amb el preu de manera decreixent, més la gestoria, amb honoraris lliures, i la taxació si demanes hipoteca. No donem un percentatge «tot inclòs» perquè aquestes despeses depenen de l'escriptura, del nombre de finques i de si hi ha préstec: demana pressupost a la notaria i a la gestoria abans de signar les arres. Com a ordre de magnitud, en un habitatge de segona mà de fins a 600.000 € els impostos ja representen el 10 % del preu, i la resta de despeses va a sobre.

Si treballes amb un buyer's agent, afegeix-hi els seus honoraris: a Cerdanya Invest són el 3 % del preu de compra.

Fonts: Agència Tributària de Catalunya — ITP: tarifes, tipus impositius i quota · Agència Tributària de Catalunya — Compravenda de béns immobles (ITP, IVA i AJD) · BOE — Real Decreto 1426/1989, Arancel de los Notarios · BOE — Real Decreto 1427/1989, Arancel de los Registradores

Pots obtenir una hipoteca a Espanya sense ser-ne resident?

Sí. Els bancs espanyols concedeixen préstecs hipotecaris a no residents, però cada entitat fixa el seu propi percentatge màxim de finançament sobre el valor de taxació i sol ser més prudent que amb un resident. No hi ha un límit legal únic, així que compara ofertes per escrit. El que sí que és comú a totes és la Llei 5/2019 de crèdit immobiliari: el banc t'ha de lliurar la Fitxa Europea d'Informació Normalitzada (FEIN), que és una oferta vinculant, i la Fitxa d'Advertiments Estandarditzats (FiAE) com a mínim deu dies naturals abans de signar, i en aquest termini has d'anar al notari que triïs perquè comprovi que entens les condicions. Segons el Banc d'Espanya, tu pagues la taxació i el banc assumeix la notaria, el registre, els impostos i la gestoria del préstec. El més habitual és signar la hipoteca en el mateix acte que la compravenda.

La documentació que acostumen a demanar inclou passaport i NIE, les últimes declaracions de renda del teu país, nòmines o comptes de la teva activitat, extractes bancaris, el detall d'altres préstecs i la nota simple de l'habitatge.

Fonts: BOE — Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario · Banco de España, Portal del Cliente Bancario — Gastos asociados a la hipoteca

Què has de comprovar abans de signar?

La due diligence d'un habitatge a la Cerdanya catalana es recolza en quatre fonts públiques. La nota simple del Registre de la Propietat, que es pot demanar en línia, identifica el titular i mostra les càrregues: hipoteques, embargaments o servituds. La consulta al Cadastre dona la referència cadastral, la superfície i el valor cadastral, que és la base de l'IBI i de la renda imputada que pagaràs com a no resident; compara aquesta superfície amb la real i amb la del Registre. La cèdula d'habitabilitat és obligatòria a Catalunya per vendre o llogar un habitatge i per contractar els subministraments, així que el venedor l'ha d'aportar vigent. Si penses llogar a turistes, verifica si l'habitatge està inscrit com a habitatge d'ús turístic (HUT) i si el municipi figura a l'annex del Decret llei 3/2023, que exigeix una llicència urbanística prèvia de cinc anys. Demana també el certificat de deutes de la comunitat i els últims rebuts de l'IBI.

Revisa també els estatuts de la comunitat: a Catalunya, prohibir o limitar els habitatges d'ús turístic exigeix una majoria de quatre cinquenes parts (article 553-26 del Codi civil de Catalunya), no la regla de tres cinquenes parts de la llei estatal. La nostra guia sobre la llicència HUT detalla el règim del lloguer turístic.

Fonts: Colegio de Registradores — Nota simple en línea · Sede Electrónica del Catastro · Generalitat de Catalunya — Cèdules d'habitabilitat · Canal Empresa (Generalitat) — Decret llei 3/2023 sobre habitatges d'ús turístic · Col·legi d'Administradors de Finques de Girona — Majories per prohibir pisos turístics a Catalunya (art. 553-26 CCCat)

Quins passos hi ha des de la reserva fins a l'escriptura?

A Catalunya, la compra d'un habitatge sol seguir cinc passos. Primer, una oferta acceptada. Segon, el contracte d'arres, regulat per l'article 621-8 del Codi civil de Catalunya: si es pacten de manera expressa arres penitencials, el comprador que desisteix les perd i el venedor que desisteix les retorna doblades; si es dipositen davant notari per un termini màxim de sis mesos, es poden anotar al Registre de la Propietat. Tercer, la due diligence i la hipoteca, en paral·lel. Quart, l'escriptura pública davant notari, on pagues la resta del preu i reps les claus. Cinquè, la liquidació de l'ITP, o de l'IVA i l'AJD, amb el model 600 en el termini d'un mes, la inscripció al Registre i el canvi de titular dels subministraments, de l'IBI i de la comunitat. Cada pas té un responsable clar, i convé fixar les dates per escrit des de les arres.

Fonts: Agència Tributària de Catalunya — Dipòsit d'arres penitencials (art. 621-8 CCCat) · Agència Tributària de Catalunya — Meritació i termini de presentació (model 600)

Encara existeix la golden visa per comprar un habitatge?

No. La Llei orgànica 1/2025, publicada al BOE el 3 de gener de 2025, va suprimir el visat de residència per a inversors amb efectes des del 3 d'abril de 2025. Aquesta via permetia obtenir la residència a qui invertia com a mínim 500.000 € en immobles a Espanya i va desaparèixer juntament amb les altres modalitats d'inversió. Les sol·licituds presentades abans del 3 d'abril de 2025 es resolen amb la norma anterior, i les autoritzacions ja concedides conserven la validesa durant el període per al qual es van atorgar. Per a qui compra avui a la Cerdanya, la conseqüència pràctica és clara: comprar un habitatge no dona dret a residir a Espanya, i el NIE que obtens per comprar tampoc. Els ciutadans de la Unió Europea no necessiten aquest visat; si no ho ets i vols passar llargues temporades a casa teva, consulta amb un advocat d'estrangeria quina autorització et correspon.

Fonts: BOE — Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero · La Moncloa — El 3 de abril entra en vigor el fin de las «golden visa» (02/04/2025)