Invertir a Das
Inversió immobiliària a Das
Das és un municipi de 261 habitants al peu de la Tosa d’Alp, a la banda sud de la Cerdanya, a 1.219 metres. Dels pobles del fons de la vall, és dels més propers a les pistes: Masella queda a uns 6 km per carretera i La Molina a uns 11. Al seu terme hi ha l’Aeròdrom de la Cerdanya, d’aviació esportiva. Prop de vuit de cada deu habitatges no són residència principal, i el municipi està sotmès al règim de llicència del Decret llei 3/2023.
Per què invertir a Das
- Masella a uns 6 km i La Molina a uns 11 km per carretera
- L’Aeròdrom de la Cerdanya, d’aviació esportiva, és al seu terme
- El 79,4 % dels habitatges no són residència principal (cens 2021)
- Sense hotels: l’allotjament turístic és rural o en habitatges particulars
On és Das i en què es diferencia de Puigcerdà?
Das ocupa 14,6 km² a la solana de la vall, des de la plana del Segre fins al cim de la Tosa d’Alp, a 2.587 metres, i bona part de la seva zona de muntanya és dins del Parc Natural del Cadí-Moixeró. El poble és a 1.219 metres, uns 80 metres més amunt que Bolvir o Ger. Segons l’Idescat, tenia 261 habitants l’1 de gener de 2025: 147 a Das, 76 a Sanavastre i la resta a Tartera, Mosoll i altres nuclis. Respecte de Puigcerdà, a uns 11 km, la diferència és doble. D’una banda, Das mira a les estacions: Masella és a uns 6 km per carretera i La Molina a uns 11 km, mentre que des de la capital n’hi ha uns 16 fins a cadascuna. De l’altra, és un poble molt petit: l’Idescat no hi registra cap hotel el 2025, i l’allotjament turístic es limita a quatre establiments de turisme rural i a habitatges particulars.
L’Aeròdrom de la Cerdanya, entre Das i Fontanals de Cerdanya, és propietat de la Generalitat i del Consell Comarcal de la Cerdanya. Està classificat de nivell III, per a aviació esportiva, i la seva història va lligada al vol sense motor: les obres van començar el 1971. És una instal·lació esportiva, no una via d’arribada per a hostes en vols comercials.
| Destinació | Distància |
|---|---|
| Estació de Masella | 6 km |
| Aeròdrom de la Cerdanya | 6 km |
| Estació de La Molina | 11 km |
| Puigcerdà (centre) | 11 km |
| Reial Club de Golf de la Cerdanya | 12,5 km |
Fonts: Idescat — Das, el municipi en xifres · Viquipèdia — Das · Ajuntament de Das — Aeròdrom de la Cerdanya · OpenStreetMap — ruta Das–Masella
Quin habitatge hi ha a Das i què suposa el nostre model?
El cens del 2021 va registrar 427 habitatges familiars a Das i només 88 eren residència principal, un 20,6 %: menys que a Bolvir (22,2 %) o Ger (27,2 %), i molt per sota del 36,7 % comarcal i del 59,5 % de Puigcerdà. Els 339 restants són segones residències, habitatges buits o d’ús ocasional, cosa coherent amb la proximitat a les pistes. La base imposable mitjana de l’IBI urbà va ser d’uns 115.200 € per rebut el 2025 (dada provisional), entre Ger, amb uns 82.400 €, i Bolvir, amb uns 155.500 €, i molt per sobre de Puigcerdà, amb uns 36.700 €. És un valor cadastral, no un preu de mercat, però apunta a un parc de cases més que de pisos petits. La construcció és mínima: l’Idescat comptabilitza 2 habitatges iniciats el 2025, i entre els nuclis del municipi hi figura una petita urbanització a Tartera.
No hem trobat cap estadística pública fiable de preu per m² per a Das. A diferència de Bolvir i Ger, el nostre model de rendibilitat sí que té una zona pròpia per a Das. Les xifres de la taula són hipòtesis del model per a un pis de tres dormitoris (per a un xalet el model multiplica el preu per nit per 1,3), no dades observades, i només tenen sentit per a un habitatge amb llicència turística.
| Hipòtesi | Valor |
|---|---|
| Preu de compra | 2.000–3.200 €/m² |
| Preu mitjà per nit (pis de 3 dormitoris) | 170–300 € |
| Ocupació anual | 42–62 % |
| Gestió del lloguer | 20 % dels ingressos |
| Costos d’explotació | 12 % dels ingressos |
Fonts: Idescat — Habitatges familiars per tipus, Das (cens 2021) · Idescat — IBI urbà, Das (2025) · Viquipèdia — Das
Es pot llogar un habitatge d’ús turístic a Das el 2026?
Das figura a l’annex del Decret llei 3/2023 de la Generalitat, que exigeix llicència urbanística prèvia per destinar un habitatge a ús turístic en 262 municipis catalans. En aquests municipis el planejament ha d’admetre aquest ús de manera expressa, cada llicència dura cinc anys renovables i el total no pot superar 10 llicències per cada 100 habitants. Els habitatges inscrits abans del 9 de novembre de 2023 tenen fins al novembre del 2028 per obtenir la llicència, amb una pròrroga possible en supòsits concrets. El Tribunal Constitucional va avalar la norma en la sentència 64/2025, de 13 de març. El juliol del 2026 el Registre de Turisme de Catalunya comptava 17 habitatges d’ús turístic actius a Das, uns 6,5 per cada 100 habitants. Amb 261 veïns, el sostre de 10 per cada 100 equival a unes 26 llicències a tot el municipi, de manera que el marge, si l’ajuntament arriba a habilitar l’ús, és de molt pocs habitatges.
No hem trobat cap modificació de planejament publicada per l’Ajuntament de Das per regular aquest ús. Abans de comprar pensant en el lloguer per dies, demana per escrit com es tramitarà la llicència d’aquell habitatge concret.
El Registre Únic d’Arrendaments estatal ja no és obligatori: el Tribunal Suprem va anul·lar aquest procediment del Reial decret 1312/2024 en la sentència 620/2026, de 19 de maig, tot i que es mantenen la finestreta única digital i l’obligació de les plataformes de transmetre dades. A Catalunya, el número que ha de constar als anuncis és el d’inscripció al Registre de Turisme de Catalunya. Si es tracta d’un pis en un edifici en propietat horitzontal, la comunitat pot prohibir l’ús turístic per majoria de quatre cinquenes parts (article 553-26 del Codi civil de Catalunya); la regla estatal de tres cinquenes parts no s’hi aplica.
Fonts: Generalitat — Annex del Decret llei 3/2023 (llista de municipis) · Canal Empresa — Nova regulació dels habitatges d’ús turístic · BOE — Sentència del Tribunal Constitucional 64/2025 · Dades obertes de Catalunya — Registre de Turisme de Catalunya · Tribunal Suprem — Anul·lació del Registre Únic d’Arrendaments (STS 620/2026) · CAFGI — Majories per prohibir pisos turístics a Catalunya
Preguntes freqüents
Das és una bona base per esquiar?
Per distància, sí: Masella és a uns 6 km i La Molina a uns 11 km per carretera, més a prop que des de Puigcerdà. Però aquesta demanda és estacional i depèn de la neu de cada hivern, i amb 261 habitants el poble té pocs serveis propis, així que els teus hostes dependran del cotxe per comprar o menjar fora.
Puc comprar una casa a Das per llogar-la per dies?
Només si la llicència està resolta. Das està sotmès al Decret llei 3/2023: un habitatge sense inscripció prèvia no pot començar a operar com a ús turístic fins que l’ajuntament habiliti aquest ús i concedeixi la llicència, i el sostre de 10 per cada 100 habitants deixa lloc per a molt pocs. Una casa ja inscrita pot continuar fins al novembre del 2028 i després necessitarà la llicència urbanística.
Quina rendibilitat puc esperar a Das?
No et podem donar una xifra tancada. El nostre model fa servir per a Das un preu de 2.000 a 3.200 €/m², un preu mitjà per nit de 170 a 300 € i una ocupació del 42 al 62 %, però el resultat de cada casa depèn del preu, de la mida i, sobretot, de si té llicència turística. A Cerdanya Invest fem aquest càlcul sobre l’habitatge concret abans de qualsevol oferta.
Guies relacionades
Altres zones per invertir a La Cerdanya
Dubtes entre zones?
Comparem els dos costats de la vall i totes les zones amb dades reals de preu, rendibilitat i demanda, perquè decideixis amb números.