Lloguer turístic al costat francès de la Cerdanya

Què és un meublé de tourisme i quants dies el pots llogar?

A França, un meublé de tourisme és una casa o un apartament moblat que es lloga a una clientela de pas, que no hi fixa el domicili, per dies, setmanes o mesos, amb ús exclusiu del llogater: el propietari no hi és durant l'estada. Un mateix client no pot sumar més de 90 dies consecutius de lloguer per any civil. L'habitatge ha d'incloure un equipament mínim, entre d'altres roba de llit, cortines o persianes a les habitacions, plaques de cocció, forn o microones, nevera amb congelador, vaixella suficient, taula, cadires i material de neteja. Si llogues la teva residència principal, el límit general és de 120 dies l'any, i des de la llei Le Meur el municipi el pot reduir a 90 dies; superar-lo exposa a una multa civil de fins a 15.000 €. Per a un inversor que compra una segona residència a Font-Romeu o a Bolquère aquest topall de dies no s'aplica, però sí totes les altres regles d'aquesta guia.

Fonts: Service-Public.fr — Mettre en location sa résidence secondaire (meublé de tourisme) · Service-Public.fr — Mettre en location sa résidence principale (meublé de tourisme) · Service-Public.fr — Locations touristiques : de nouvelles règles en 2025 (loi Le Meur)

Com es declara l'allotjament i quin número de registre necessites?

Tot meublé de tourisme s'ha de declarar. Fins ara hi havia dues vies: als municipis que exigeixen autorització de canvi d'ús, una declaració amb registre que dona un número de 13 caràcters, obligatori a cada anunci; als altres, una declaració simple a la mairie amb el formulari cerfa 14004, enviat per correu certificat. La llei núm. 2024-1039, de 19 de novembre de 2024, anomenada llei Le Meur, generalitza el registre a tots els municipis mitjançant un teleservei nacional, amb data límit legal del 20 de maig de 2026. Tanmateix, Service Public indicava el 27 de juliol de 2026 que aquest teleservei està previst per al quart trimestre de 2026 i que els números municipals existents s'hi hauran de renovar després d'un període transitori. Les multes arriben a 10.000 € per no registrar i a 20.000 € per declaració falsa o número fals. A més, t'has d'inscriure al repertori Sirene de l'INSEE dins dels 15 dies següents al primer lloguer per obtenir un SIRET.

Pregunta a la mairie de Font-Romeu-Odeillo-Via, Bolquère o Bourg-Madame quin procediment hi aplica avui i si exigeix autorització de canvi d'ús. A Cerdanya Invest ho verifiquem abans de recomanar una compra.

Fonts: Légifrance — Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) · Service-Public.fr — Locations touristiques : de nouvelles règles en 2025 (loi Le Meur) · Service-Public.fr — Louer son logement : les règles ont évolué en 2026 (27 juillet 2026) · Service-Public.fr — Mettre en location sa résidence secondaire (meublé de tourisme) · Service-Public.fr — Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée

Què és el classement i per què canvia els teus impostos?

El classement és una classificació voluntària i de pagament del meublé de tourisme, d'una a cinc estrelles, que certifica el seu nivell de confort i d'equipament. La demanes a un organisme avaluador acreditat o autoritzat que triïs, que visita l'habitatge i, dins del mes següent, et lliura un certificat amb la proposta de categoria; tens 15 dies per rebutjar-la i, si no ho fas, la classificació queda adquirida per cinc anys. Té tres efectes fiscals directes. En el règim micro-BIC, l'abattement forfaitaire passa del 30 % al 50 % i el sostre d'ingressos puja de 15.000 € a 77.700 €. En la taxe de séjour, l'allotjament classificat aplica una tarifa fixa segons la categoria i evita l'import majorat que s'imposa als no classificats. I si el municipi és en una zona France Ruralités Revitalisation (ZFRR), pot donar dret, prèvia sol·licitud, a l'exempció de la taxe foncière i de la taxe d'habitation.

Fonts: Service-Public.fr — Mettre en location sa résidence secondaire (meublé de tourisme) · Service-Public.fr — Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée

Micro-BIC o règim real: com tributen els ingressos del lloguer?

Els ingressos d'un meublé de tourisme llogat per un particular tributen a França com a beneficis industrials i comercials (BIC), en l'estatus de loueur en meublé non professionnel (LMNP), llevat que els ingressos de la llar superin 23.000 € l'any i, a més, superin les seves altres rendes d'activitat: aleshores passes a loueur professionnel (LMP). Des dels ingressos de 2025, el règim micro-BIC aplica un abattement del 30 % als allotjaments no classificats, amb un sostre de 15.000 €, i del 50 % als classificats, amb un sostre de 77.700 € per al 2025 i de 83.600 € per als ingressos de 2026. Per sobre del sostre, o si hi optes, s'aplica el règim real: dedueixes les despeses justificades i l'amortització de l'immoble i del mobiliari, i el dèficit es compensa amb rendes LMNP dels deu anys següents. El règim real pot donar una base imposable menor quan les despeses i l'amortització superen el percentatge de l'abattement, però exigeix comptabilitat.

La taula compara tots dos casos amb dos nivells d'ingressos il·lustratius.

Fonts: Service-Public.fr — Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée · Service-Public.fr — Louer son logement : les règles ont évolué en 2026 (27 juillet 2026)

Què va canviar en la plusvàlua quan vens un immoble en LMNP?

La llei de finances per al 2025 (llei núm. 2025-127, de 14 de febrer de 2025, article 84) va modificar l'article 150 VB del Codi general d'impostos francès: en les vendes fetes des del 15 de febrer de 2025, el preu d'adquisició d'un immoble llogat en LMNP es redueix en les amortitzacions deduïdes en el règim real. A la pràctica, la plusvàlua imposable augmenta en la mateixa quantia que les amortitzacions aprofitades durant els anys de lloguer. L'LMNP conserva, en canvi, el règim de plusvàlues dels particulars, amb les reduccions per anys de tinença, que no té el loueur professionnel. Segons una resposta ministerial publicada el març de 2026 i recollida per la premsa fiscal especialitzada, la reintegració també afecta les amortitzacions practicades abans de 2025. Això no elimina l'interès del règim real durant l'explotació, però obliga a calcular la rendibilitat fins a la venda i no només any a any.

Fonts: Légifrance — Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 · Légifrance — Code général des impôts, article 150 VB · Service-Public.fr — Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée · LégiFiscal — Plus-value LMNP : les amortissements antérieurs à 2025 également à réintégrer

Què exigeix el diagnòstic energètic (DPE) per a un lloguer turístic?

Des de la llei Le Meur, el diagnòstic de rendiment energètic (DPE) també compta per al lloguer turístic. Als municipis on el meublé de tourisme necessita autorització de canvi d'ús, la mairie exigeix a la França metropolitana un DPE de classe A a E per concedir-la, segons la fitxa pràctica de Service Public revisada el maig de 2026, i a partir de 2034 l'exigència serà d'A a D. La nota de Service Public sobre la llei, de 2024, descrivia un calendari esglaonat per als allotjaments que es posen de nou en lloguer turístic: fora la classe G des de l'1 de gener de 2025, la F des de l'1 de gener de 2028 i només A a D des de l'1 de gener de 2034. Totes dues fonts coincideixen en el 2034. Des d'aquell any, l'alcalde podrà demanar el DPE de qualsevol meublé existent, amb una penalització de 100 € per dia si no es lliura i una multa de fins a 5.000 € per llogar incomplint aquestes regles.

En xalets antics de Font-Romeu o Bolquère, demana el DPE abans de fer l'oferta: una reforma energètica pot ser condició per llogar.

Fonts: Service-Public.fr — Mettre en location sa résidence secondaire (meublé de tourisme) · Service-Public.fr — Locations touristiques : de nouvelles règles en 2025 (loi Le Meur)

Quines obligacions tens a cada estada i dins d'una copropietat?

A cada estada has de cobrar la taxe de séjour si el municipi o la mancomunitat l'aplica, i després ingressar-la; si el pagament passa per una plataforma, és la plataforma qui la cobra i la ingressa. Per a un allotjament no classificat, la taxa és un percentatge, entre l'1 % i el 5 %, del preu per persona i nit, dins d'un límit; per a un de classificat, una tarifa fixa segons les estrelles. L'import exacte de Font-Romeu, Bolquère o Bourg-Madame es consulta al cercador de tarifes de l'administració fiscal. Als clients que no tenen nacionalitat francesa els has de fer omplir una fitxa de policia i conservar-la sis mesos. En copropietat, des del 21 de novembre de 2024 els reglaments nous han d'indicar si permeten els meublés de tourisme; en els anteriors, una clàusula d'ús exclusivament residencial impedeix l'activitat, i si el reglament prohibeix l'activitat comercial l'assemblea pot votar-ne la prohibició per majoria de dos terços. A més, has d'informar l'administrador (syndic) del teu registre.

Fonts: Légifrance — Code général des collectivités territoriales, article L2333-30 (taxe de séjour) · Service-Public.fr — Mettre en location sa résidence secondaire (meublé de tourisme) · Service-Public.fr — Locations touristiques : de nouvelles règles en 2025 (loi Le Meur)

On tributes si resideixes a Espanya?

Si resideixes fiscalment a Espanya i llogues un meublé de tourisme a la Cerdanya francesa, el Conveni entre Espanya i França de 10 d'octubre de 1995 permet a França gravar les rendes de l'immoble (article 6) i la plusvàlua quan el venguis (article 13). Declares aquests ingressos a França com a BIC davant el Service des Impôts des Particuliers Non-Résidents, amb el formulari 2042-C-PRO i, en règim real, la liasse 2031. Espanya també els inclou al teu IRPF, però hi aplica una deducció igual a l'impost pagat a França, amb el límit de la quota espanyola que correspon a aquestes rendes (article 24). A partir dels ingressos de 2026 canvia, a més, la manera de determinar si un no resident és LMNP o LMP, perquè es tenen en compte rendes gravades al país de residència. Les cotitzacions socials franceses aplicables a un no resident depenen de la seva situació d'afiliació: confirma-les amb un assessor abans de calcular la rendibilitat neta.

Fonts: BOE — Convenio España-Francia para evitar la doble imposición (10 de octubre de 1995) · impots.gouv.fr — Non-résident : location d'un bien meublé, obligations fiscales · Service-Public.fr — Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée