Cerdanya espanyola o francesa: on invertir

En què es diferencien els dos costats de la Cerdanya, d'un cop d'ull?

La Cerdanya comparteix vall, pistes i clientela a banda i banda de la frontera, però comprar a Puigcerdà o a Font-Romeu no és la mateixa operació. Al costat català pesen un impost de compra més alt, l'ITP, i sobretot l'escassetat de llicències de lloguer turístic als municipis subjectes al Decret llei 3/2023. Al costat francès, les despeses de compra d'un habitatge de segona mà són una mica més baixes, el lloguer com a meublé de tourisme passa per un registre que cada commune pot endurir, i la fiscalitat ofereix un règim propi, el LMNP, que ha esdevingut menys favorable des del 2025. La teva residència fiscal decideix després quant pagues per les rendes i per la venda, i el conveni entre Espanya i França del 1995 estableix quin país grava primer. La taula resumeix les diferències principals.

Quant costa comprar a cada costat de la frontera?

Al costat català, comprar un habitatge de segona mà tributa per l'impost sobre transmissions patrimonials (ITP) de Catalunya, que des del 27 de juny de 2025 té una tarifa general progressiva: un 10 % fins a 600.000 €, un 11 % entre 600.000 i 900.000 €, un 12 % fins a 1,5 milions i un 13 % per sobre, aplicats per trams. Si el comprador és un gran tenidor, per exemple amb més de deu habitatges a Catalunya, el tipus puja al 20 %. S'hi sumen notaria, registre i gestoria. Al costat francès, els anomenats frais de notaire d'un habitatge de segona mà volten el 7–8 % del preu i són sobretot impostos, en particular els drets de mutació (DMTO). Els Pirineus Orientals són un dels departaments que van apujar el tipus del 4,5 % al 5 % per a les vendes des de l'1 de maig de 2025, una pujada que la llei permet fins al 31 de març de 2028.

Fonts: Agència Tributària de Catalunya — Tarifes i tipus de l'ITP · Immobilier.notaires.fr — Estimation des frais d'achat immobilier · Notaires de France — Hausse des droits de mutation à titre onéreux · Selexium — Départements passant les DMTO à 5 % au 1er mai 2025

Quins impostos anuals paga el propietari a cada país?

A Espanya l'impost anual sobre l'habitatge és l'IBI, que cobra cada ajuntament sobre el valor cadastral amb un tipus que la Llei d'hisendes locals fixa, per als immobles urbans, entre el 0,4 % i l'1,10 %. Si no resideixes a Espanya, pels dies en què l'habitatge no està llogat declares a més a l'IRNR una renda imputada del 2 % del valor cadastral, o de l'1,1 % si aquest valor s'ha revisat recentment; si hi resideixes, aquesta renda imputada va al teu IRPF. A França pagues la taxe foncière i, com que és una segona residència, la taxe d'habitation, que des del 2023 només grava els habitatges que no són residència principal. Els municipis en zona tendue poden afegir a aquesta taxe d'habitation un recàrrec d'entre el 5 % i el 60 %. Font-Romeu, classificat en zona tendue, va votar el setembre de 2023 un recàrrec del 20 %.

Fonts: BOE — Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley Reguladora de las Haciendas Locales (art. 72) · Agencia Tributaria — IRNR: rentas obtenidas sin establecimiento permanente · Service-Public.fr — Taxe d'habitation sur les résidences secondaires · Mairie de Font-Romeu — Les taxes et les redevances

Quin règim de lloguer turístic s'aplica a cada costat?

Al costat català, llogar per dies exigeix una llicència d'habitatge d'ús turístic (HUT). Als 14 municipis de la Cerdanya inclosos en el Decret llei 3/2023 cal a més una llicència urbanística municipal de cinc anys, limitada a 10 per cada 100 habitants, i els habitatges ja registrats l'han d'obtenir abans del novembre de 2028. L'anunci ha de mostrar el número del registre turístic català (el registre únic estatal, NRUA, el va anul·lar el Tribunal Suprem el maig de 2026) i, en edificis amb comunitat, els estatuts poden prohibir l'ús turístic amb el vot de quatre cinquenes parts dels propietaris (Codi civil català, art. 553-26). Al costat francès, el meublé de tourisme es declara a l'ajuntament, i la llei Le Meur del 2024 generalitza el registre amb número a tot el país com a molt tard el 20 de maig de 2026. La commune pot exigir a més un canvi d'ús i fixar quotes, i el DPE ha d'estar entre A i E, i entre A i D a partir del 2034.

La llei Le Meur també va retallar el règim micro-BIC: un meublé de tourisme no classificat només aplica un abattement del 30 % fins a 15.000 € d'ingressos, davant del 50 % fins a 77.700 € en les rendes del 2025 (83.600 € en les del 2026) si és classificat.

Fonts: Canal Empresa, Generalitat — Nova regulació dels HUT a 262 municipis · Govern.cat — HUT en 39 municipis de l'Alt Pirineu i l'Aran · Tribunal Supremo — anulación del Registro Único de Arrendamientos (STS 620/2026) · Col·legi d'Administradors de Finques de Girona — majories a Catalunya (CCCat art. 553-26) · Légifrance — Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) · Service-Public.fr — Location d'un meublé de tourisme · Service-Public.fr — Location meublée : régime micro-BIC

Què és el LMNP i què va canviar el 2025?

El LMNP (loueur en meublé non professionnel) és l'estatut fiscal francès de qui lloga moblat sense arribar a la categoria d'activitat professional. En el règim réel permet deduir les despeses i amortitzar l'immoble, excepte el sòl, i el mobiliari, cosa que sovint deixa la base imposable del lloguer a prop de zero durant anys. Fins al 2025 aquestes amortitzacions no es tenien en compte en vendre. La llei de finances per al 2025 va canviar la regla: en les vendes fetes des del 15 de febrer de 2025, les amortitzacions deduïdes es resten del preu d'adquisició per calcular la plusvàlua, que per tant augmenta. Segons una resposta ministerial publicada el 2026, es reintegren totes les amortitzacions practicades des de la compra, no només les posteriors al 2025. L'avantatge durant l'explotació continua existint, però una part es retorna en la venda.

A més, la llei de finançament de la Seguretat Social per al 2026 va elevar al 18,6 % els prélèvements sociaux sobre les rendes LMNP dels residents a França, mentre que els revenus fonciers i les plusvàlues immobiliàries continuen al 17,2 %.

Fonts: Service-Public.fr — Plus-value immobilière sur la vente d'un logement · LégiFiscal — LMNP : les amortissements antérieurs à 2025 également réintégrés · Actu-Juridique — La CSG en hausse sur les revenus du capital (LFSS 2026)

Com tributen les rendes del lloguer segons on resideixis?

Segons el conveni entre Espanya i França del 1995 per evitar la doble imposició, les rendes d'un immoble es poden gravar primer al país on és situat. Si l'habitatge és al costat espanyol i no resideixes a Espanya, pagues l'IRNR amb el model 210: un 19 % sobre el rendiment net si resideixes a la UE o a l'EEE, i un 24 % sobre els ingressos íntegres en altres casos. Si resideixes a Espanya, aquestes rendes van al teu IRPF, i el lloguer turístic no es beneficia de la reducció prevista per al lloguer d'habitatge. Si l'habitatge és al costat francès i no resideixes a França, l'impost sobre la renda s'aplica amb un tipus mínim del 20 % fins a 29.579 € i del 30 % per sobre en les rendes del 2025, llevat que el tipus mitjà et resulti més favorable, més un 7,5 % de prélèvement de solidarité si estàs afiliat a la seguretat social d'un altre país de la UE.

El país de residència també declara aquestes rendes i corregeix la doble imposició: França concedeix als seus residents un crèdit igual a l'impost francès sobre les rendes immobiliàries espanyoles, que només compten per fixar el tipus; Espanya dedueix l'impost pagat a França amb el límit de l'impost espanyol.

Fonts: Légifrance — Convention fiscale France-Espagne du 10 octobre 1995 · BOFiP — Conventions fiscales entre la France et l'Espagne · Agencia Tributaria — Tipos de gravamen del IRNR sin establecimiento permanente · BOE — Ley 35/2006 del IRPF (art. 23.2) · impots.gouv.fr — Non-résident : dois-je déclarer mes revenus en France ?

Com tributa la plusvàlua en vendre a cada país?

En vendre al costat espanyol, un no resident tributa pel guany al 19 %, i el comprador reté el 3 % del preu a compte d'aquest impost. Un resident a Espanya integra el guany a la base de l'estalvi de l'IRPF, que el 2025 tributa entre el 19 % i el 30 % segons l'import. En tots dos casos l'ajuntament cobra a més l'impost sobre l'increment de valor dels terrenys, la plusvàlua municipal. Al costat francès, la plusvàlua immobiliària tributa al 19 % d'impost sobre la renda més un 17,2 % de prélèvements sociaux, o un 7,5 % per als no residents afiliats a la seguretat social d'un altre país de la UE, amb un recàrrec del 2 % al 6 % si el guany supera 50.000 €. Els abattements per tinença comencen el sisè any i porten a l'exempció de l'impost sobre la renda als 22 anys i dels prélèvements sociaux als 30. En LMNP s'hi afegeix la reintegració de les amortitzacions.

Fonts: Agencia Tributaria — Ganancia patrimonial por transmisión de inmuebles (no residentes) · Agencia Tributaria — Tipos de gravamen del IRNR sin establecimiento permanente · Agencia Tributaria — Gravamen de la base liquidable del ahorro (IRPF 2025) · Service-Public.fr — Plus-value immobilière sur la vente d'un logement

Com es finança la compra a Espanya i a França?

A França, els bancs apliquen les normes del Haut Conseil de stabilité financière (HCSF): la quota de tots els teus crèdits no pot superar el 35 % dels teus ingressos i el termini no pot passar de 25 anys, amb un marge de flexibilitat del 20 % de la producció trimestral de cada banc, reservat en la seva major part a la compra d'habitatge principal. A Espanya no hi ha un límit legal equivalent d'endeutament: cada banc fixa el percentatge finançat, el termini i el tipus a partir dels teus ingressos, la teva residència fiscal i la taxació. Els bancs acostumen a ser més prudents amb els no residents i amb les segones residències, i finançar en un país on no cobres els teus ingressos complica l'anàlisi. A tots dos costats, la quota hipotecària se suma als costos del lloguer i pot convertir una rendibilitat neta positiva en un flux de caixa negatiu.

Fonts: economie.gouv.fr — HCSF, mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers

Què té de particular comprar a Llívia?

Llívia és un municipi espanyol d'uns 13 km² envoltat de territori francès des del Tractat dels Pirineus de 1659 i el Tractat de Llívia de 1660: com que tenia rang de vila i l'acord només cedia pobles a França, va quedar sota sobirania espanyola. Una carretera que travessa territori francès la uneix amb Puigcerdà. Per a l'inversor, el que és decisiu és que Llívia es regeix pel dret espanyol i català: pagues ITP català en comprar i IBI a l'ajuntament, tributes a Espanya per les rendes i per la plusvàlua, i el lloguer turístic depèn de la llicència HUT, perquè Llívia és un dels municipis de la Cerdanya inclosos en el Decret llei 3/2023. Els hostes, en canvi, hi arriben travessant França, i la clientela francesa de la Cerdanya Nord la té a pocs minuts. Abans de comprar convé verificar la llicència vigent de l'immoble, perquè és el factor que més pesa en el seu valor com a inversió.

Fonts: Wikipedia — Llívia · Visitmuseum, Generalitat — Llívia, un enclavament als Pirineus · Govern.cat — HUT en 39 municipis de l'Alt Pirineu i l'Aran