NIE, structure fiscale, prêt pour non-résidents et tout ce qu'il faut savoir avant d'acheter.
Acheter un bien en Espagne en tant que non-résident est tout à fait possible, mais il faut préparer trois éléments avant de signer : le NIE (numéro d'identification d'étranger), un compte bancaire espagnol et une structure claire (achat en nom propre ou via société).
Le NIE est obligatoire pour toute opération immobilière et s'obtient au commissariat ou au consulat espagnol de votre pays. Sans lui, impossible d'ouvrir le compte, de signer l'acte ou de régler les impôts de l'achat.
Pour un bien de seconde main, vous paierez l'ITP (impôt sur les transmissions patrimoniales), qui est en Catalogne généralement de 10% du prix. Pour le neuf, c'est la TVA à 10% plus l'AJD (actes juridiques documentés).
En additionnant impôts, notaire, registre et gestion, comptez entre 10% et 15% du prix en frais totaux. C'est le poste qui surprend le plus les acheteurs étrangers : intégrez-le à votre budget dès le départ.
Les banques espagnoles financent les non-résidents, généralement jusqu'à 60-70% de la valeur d'expertise. Les conditions sont un peu plus chères que pour un résident et exigent des documents supplémentaires : déclaration de revenus de votre pays, relevés bancaires et justificatifs de revenus.
Passer par un courtier spécialisé non-résident accélère le processus et ouvre l'accès à plus d'établissements. Chez Cerdanya Invest, nous menons cette recherche en parallèle du sourcing pour ne pas rater une opportunité faute de financement.
Être propriétaire non-résident implique de déclarer l'IRNR (impôt sur le revenu des non-résidents) chaque année, même si vous ne louez pas. Si vous louez, vous déclarez les revenus locatifs ; sinon, un revenu imputé calculé sur la valeur cadastrale.
À la revente, l'acheteur retient 3% du prix comme garantie pour le fisc. Bien planifier la fiscalité dès l'achat évite les mauvaises surprises et maximise la rentabilité nette de votre investissement.
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Simuler mon rendementLes projections de rendement publiées sur ce site sont des estimations basées sur des données opérationnelles anonymisées et des hypothèses explicites. Elles ne constituent pas un conseil financier réglementé. Les résultats réels peuvent varier selon les conditions de marché, le bien et la gestion.