Comparativa de los dos lados del valle: precio, normativa fiscal y rentabilidad.
La Cerdanya es una comarca dividida por la frontera: el lado español (Puigcerdà, Llívia, Alp, Bellver) y el lado francés (Font-Romeu, Bourg-Madame, Bolquère). Ambos comparten el mismo valle, la misma demanda turística y las mismas estaciones de esquí, pero funcionan con reglas fiscales y de mercado distintas.
Elegir lado no es una cuestión de patriotismo sino de números: tu residencia fiscal, tu moneda y tu objetivo de inversión determinan cuál te conviene.
El lado francés suele ofrecer precios de entrada más asequibles y una rentabilidad moderada pero estable, en torno al 4-6% bruto en zonas turísticas. El lado español, con Puigcerdà como capital de la comarca, tiene un mercado más activo y precios más altos, con rentabilidades que dependen mucho del activo y de la gestión.
La demanda es estacional en ambos lados: picos en invierno por el esquí y en verano por la montaña. La diferencia está en la intensidad de cada temporada y en el perfil del huésped.
En España, el no residente tributa por el IRNR: 19% sobre ingresos de alquiler si resides en la UE, 24% fuera de la UE, más la renta imputada si no alquilas. En Francia, el régimen depende de tu residencia y del tipo de alquiler, con opciones como el LMNP (loueur meublé non professionnel) que permite amortizar el bien.
La comparación fiscal no se puede resumir en una frase: depende de tu país de residencia, de si alquilas por temporadas o a largo plazo, y de tu estructura de compra. Por eso la analizamos caso a caso en la fase de discovery.
Si buscas precio de entrada más bajo y estabilidad, el lado francés puede encajar. Si buscas el mercado más líquido y activo del valle, Puigcerdà y su entorno suelen ganar. Si eres transfronterizo, la decisión depende sobre todo de dónde tributas y de tu moneda.
En Cerdanya Invest comparamos los dos lados con datos reales de ADR, ocupación y costes, y te ayudamos a decidir con números, no con intuición.
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Simular mi rentabilidadLas proyecciones de rentabilidad publicadas en este sitio son estimaciones basadas en datos operativos anonimizados y supuestos explícitos. No constituyen asesoramiento financiero regulado. Los resultados reales pueden variar según las condiciones de mercado, la propiedad y la gestión.