NIE, estructura fiscal, hipoteca para no residentes y todo lo que necesitas saber antes de comprar.
Comprar una vivienda en España como no residente es totalmente viable, pero exige preparar tres piezas antes de firmar: el NIE (Número de Identidad de Extranjero), una cuenta bancaria española y una estructura clara de quién compra (a título personal o mediante sociedad).
El NIE es obligatorio para cualquier operación inmobiliaria y se tramita en la comisaría de policía o en el consulado español de tu país. Sin él no podrás abrir la cuenta, firmar la escritura ni liquidar los impuestos de la compra.
En una vivienda de segunda mano pagarás el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que en Cataluña es generalmente del 10% del precio. En obra nueva se paga IVA al 10% más el AJD (Actos Jurídicos Documentados).
Sumando impuestos, notaría, registro y gestoría, calcula entre un 10% y un 15% del precio en gastos totales. Es la partida que más sorprende a los compradores extranjeros, así que inclúyela en tu presupuesto desde el primer día.
Los bancos españoles financian a no residentes, normalmente hasta un 60-70% del valor de tasación. Las condiciones suelen ser algo más caras que para un residente y exigen documentación adicional: declaración de la renta de tu país, extractos bancarios y justificante de ingresos.
Trabajar con un bróker especializado en no residentes acelera el proceso y te da acceso a más entidades. En Cerdanya Invest coordinamos esta búsqueda en paralelo al sourcing para que no pierdas una oportunidad por falta de financiación.
Ser propietario no residente implica presentar el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) cada año, incluso si no alquilas la vivienda. Si la alquilas, declararás los ingresos del alquiler; si no, una renta imputada sobre el valor catastral.
Al vender, el comprador retiene el 3% del precio como garantía ante Hacienda. Planificar bien la fiscalidad desde la compra evita sorpresas y maximiza la rentabilidad neta de tu inversión.
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Simular mi rentabilidadLas proyecciones de rentabilidad publicadas en este sitio son estimaciones basadas en datos operativos anonimizados y supuestos explícitos. No constituyen asesoramiento financiero regulado. Los resultados reales pueden variar según las condiciones de mercado, la propiedad y la gestión.